購入前に劣化状況を客観的に診断し、予期せぬトラブルを防ぎます。

しかし売主が実施するホームインスペクションには、注意が必要です。

なぜなら、

・売主にとって、ホームインスペクションを受ける意味

・買主にとって、ホームインスペクションを受ける意味

が違うからです。

お互いの利害が一致していないため、「思っていた結果とちがう・・・」となりがちです。

この記事では、売主が実施するホームインスペクションの真意について解説します。

ホームインスペクションを正しく利用するため、ぜひ最後までお読みください。

なぜ売主がホームインスペクションを実施するのか？

近年、売主が実施するホームインスペクションが増えています。

それに伴い、トラブルも増えました。

本来であれば売主は、余分なコストをかけずに売却したいところ。

にも関わらず売主が実施するようになったのは、次のような背景があるからです。

2018年・中古住宅でインスペクションの告知義務化

大きなポイントになったのが、2018年に実施された中古住宅での「インスペクションの告知義務化」です。

インスペクションの告知義務化とは、

1・媒介契約を結ぶ際、インスペクション業者の紹介を告知する。（売主）

2・重要事項説明をするとき、インスペクションの内容について告知する（売主・買主）

3・売買契約が成立したとき、建物の現状について確認した書面を交付する（売主・買主）

というもの。告知の義務化により、

「インスペクションの要望がなくても、告知する必要がある。」

「インスペクションについて質問されなくても、告知する必要がある。」

と、変わりました。

そのため告知義務化を受けて、自らインスペクションを受ける売主が増えたのです。

※ただし告知が義務化されただけであり、実施は義務化されていません。

「安心できる中古住宅」として売り出せる。

告知義務化は、売主の負担を増やしました。

一方でインスペクションの普及は、「安心できる中古住宅」として売り出すチャンスです。

インスペクションを受けた住宅は、「安心できる中古住宅」として販売できます。

そのため率先して、インスペクションを受ける売主が増えたのです。

欠陥を報告すれば、保証しなくてもいい。

売主にとって怖いのが、売却したあとの保証問題です。

一般的に中古住宅は、3カ月の保証期間である物件が多いです。（契約不適合責任）

しかし例外もあります。

契約時に欠陥を報告すれば、その部分についての保証義務はないのです。

「売却したあとに保証問題で頭を悩ませたくない。」

手離れのいい売却を目指したい売主を中心に、売主実施インスペクションが広がっていきました。

一致しない利害関係。売主ホームインスペクションの注意点

買主からすると、売主が費用を負担してインスペクションを受けてくれるのは安心材料の1つのはず。

しかし中古住宅の場合、「売主が実施したホームインスペクション」で安心するのは危険です。

売主と買主の利害関係は一致しない。

売主が実施したホームインスペクションで安心できないのは、売主と買主の利害関係が一致しないからです。

売主にとってのインスペクションは、あくまでも早期・高値で売却するための手段の1つです。

「インスペクション済み物件」として販売することで、買主に安心感が与えられます。

一方で買主は、見落としがちな欠陥（不具合）の発見に期待しています。

・重大な欠陥が見つかれば、契約を見送りたい。

・契約前に不具合を把握しておきたい。

インスペクションは、中立的な立場から診断します。

買主は「仲介業者・売主が積極開示したがらない情報」こそ、インスペクションで明らかにしたいと期待してます。

売主実施では、最低限の項目しか確認しないことが多い。

売主が実施するインスペクションでは、買主が求めるレベルを満たさないことが多いです。

なぜなら売主実施では、最低限の項目しか確認しないことがあるからです。

インスペクションの基本的な範囲は、目視検査になります。

・屋根

・床下

・天井裏

などは、目視検査では限界があります。

目視ではチェックが行き届かない範囲は、実際に潜っての確認おすすめしたいところ。

しかし床下に潜る対応はオプション料金であり、売主がそこまで実施しているのはレアケースです。

買主が知りたいのは、最低限の項目だけではありません。

・カビ

・断熱材の欠損

・金物のぐらつき

・排水口のつまり

重大な欠陥だけでなく、重大になるかもしれない不具合も発見したいのです。

しかし売主にとってそのような意識は低く、お互いの認識はズレたままです。

「基準を満たしているから、安心」とは言い難い。

ホームインスペクションで注意すべきなのが、「基準を満たしているから安心」とは言い難い点です。

なぜならインスペクション上の基準は、あくまでも重大な欠陥であること。

つまり「重大な欠陥ではないが、重大になる可能性のある欠陥・不具合」は、報告義務がないのです。

たとえば、基礎のヒビ割れ。

インスペクションでは、0.5mm未満のヒビ割れは報告の義務がありません。

しかし状況によっては、0.5mm未満のヒビ割れでも早急な対応が必要になるケースもあります。

売主が主張するのは、「インスペクションを受けた結果、問題がない。だから安全だ。」というもの。

しかし現実はちがいます。インスペクションの報告義務以下の数値であっても、早急な対応が必要なケースはあります。

買主が知りたいのは、重大な欠陥につながる「欠陥予備軍」。

しかし売主実施のインスペクションでは報告されないこともあり、買主の目的が達成されません。

売却を優先し、検査報告をマイルドにすることも。

ホームインスペクションは、本来、客観的な立場から診断するもの。

しかし売主が実施するインスペクションでは、売却を優先するがあまり、客観性に疑問が持たれるケースもあります。

売りにくくなる直接的な表現から、柔らかいマイルドな表現に置き換わるケースも。

客観性に疑問が持たれるようなインスペクションは、本来の役割が果たせません。

売主が費用を負担していても、買主のメリットは少ないでしょう。

ホームインスペクションの業者の探し方

告知義務により、身近な存在になったインスペクション。

ここで重要性が増したのが、インスペクション業者の選び方です。

意味のあるインスペクションにするためにも、次のポイントは抑えるべきでしょう。

原則、ホームインスペクション業者は自分で探すべき

告知義務により、仲介業者からインスペクション業者を紹介してもらうことも可能です。

しかし客観性を担保する意味でも、インスペクション業者は自分で探すべきでしょう。

仲介業者と提携している業者の中には、客観性が担保できない業者もいます。

客観性が担保できない環境でインスペクションを受けても、期待する効果が得られないことが多いです。

買主にとって大切なのは、インスペクションを利用して安心できる中古住宅を購入すること。

それに必要なのは、「インスペクションの基準に関わらず、細かく丁寧に診断してくれる業者」です。

仲介業者の紹介に頼らず、自分で業者を選定することが大切です。

格安をうたう業者には注意が必要。

インスペクション業者の中には、格安をうたう業者もいます。

しかし格安業者では、

・最低の範囲でしか対応しない。

・基準以下であれば、報告しない。

・報告が不親切で、分かりにくい。

などのケースもあり、おすすめできません。

インスペクションの相場は、およそ5～10万円。

中古住宅の購入費と比較すれば、そう高い金額ではないはず。

格安インスペクション業者ではなく、手厚いサービス（床下・屋根裏対応など）をしている業者を選ぶべきでしょう。

まとめ：実りあるインスペクションを受けるために。

インスペクションの告知義務より、インスペクションの実施数が飛躍的に増えました。

しかし一方で不本意なインスペクションによるトラブルが増えたのも事実です。

とくに多いのが、売主実施のインスペクション。

売主と買主では利害関係が異なるため、インスペクションの目的がちがいます。そのためトラブルになりがちです。

大切なのは、インスペクションの客観性を保つこと。そのためには自分で業者を選定することが大切です。

安心した中古住宅の購入には、「基準以下の不具合も発見する、丁寧なインスペクション」が求められます。

大きな買い物になる住宅購入。ぜひインスペクションを正しく利用して、安心できる物件を購入してくださいね。

「新築を建てるか、中古住宅を購入するのか？」

という問題です。

新築への憧れがある一方で、割高な価格への抵抗もあります。

中古住宅のお得な価格は魅力ですが、経年劣化や性能への不安も残ります。

新築・中古、どちらもにもあるメリット・デメリット。

しかしこれからの時代を考えると、中古住宅の購入は「賢い選択肢である」と感じます。

この記事では、新築・中古住宅を比較しながら、中古住宅の購入で得られるメリットを解説します。

新築の購入について疑問を感じていた方の後押しになれば幸いです。

新築vs中古。両者のメリット・デメリットを比較する。

新築と中古住宅。

同じ一軒家でも、価格・特徴は大きく異なります。

間取りから家作りできる、自分だけのマイホーム。

新築住宅の中でも、注文住宅に憧れを抱く方も多いかと思います。

間取りから家作りできる注文住宅は、「自分だけの家」の満足感も高く、非常に人気が高いです。

しかし一方で、

・オーダーメイドなので、価格が高い。

・ハウスメーカーの販促費（広告・展示場維持費）が上乗せされている。

など、価格面では負担が高くなります。

新築住宅では住宅ローン負担も重くなりがちで、入居してから価格面で後悔するケースも多いです。

ただし新築住宅は最新の技術を盛り込んだ、

・高い断熱性

・高い耐震性

・高いメンテナンス性

など、安心して快適な住み心地が楽しめます。

コストメリットの高い中古住宅。立地に有利な物件も。

対して中古住宅は、価格面で新築より優位に立てることが多いです。

新築より20～30％安く購入できる物件が多く、住宅ローン返済の負担が少ないです。

性能面では、築年数が古くなるほど低下します。

とくに中古住宅の、

・断熱性

・耐震性

・メンテナンス性

は、新築と比較すると、物足りなさを感じるはず。

リフォームして断熱性・耐震性を高めることも可能です。

しかし物件によってはリフォームできない（もしくは、リフォームの効果が限定的）場合もあります。

また中古住宅は、既存の住宅地で販売されるケースが多いです。

そのため新築よりも立地で有利なことが多く、「便利な暮らし」がおくれる特徴もあります。

これからの時代、中古住宅のコストメリットは本当に大きい

新築と中古住宅。

比較しようにも両者それぞれにメリットがあるので、甲乙つけがたいのが現状です。

しかしあえて申し上げるならば、これからの時代は「中古住宅に分がある」と思える理由が多くあります。

とくに費用面、住宅ローン返済。

家を買うのは一瞬ですが、その後何年も（多くは35年ローン）返済する現実を考えると、中古住宅の購入は非常に賢い選択肢といえます。

新築は購入して、すぐに価格が下落する。

新築住宅で考慮しなくてはいけないのが、価格の下落です。

「新築であること」に価値のある新築住宅では、1日でも住むと価値が下落します。その額、10～20％とも言われております。

家を購入するほとんどの方は、家を売る前提で購入しません。長年、住み続けるつもりで購入しています。

しかし現実は、売却する未来はゼロではありません。

・転勤の辞令が下った。

・転職することになった。

・収入が下がり、家を売却したい。

・離婚することになった。

もし新築を売却する場合、価格は間違いなく下がっています。

その結果、住宅ローンだけが残ってしまうこともあるのです。

終身雇用がすでに崩壊し、安定した収入は見込みにくい今の時代。

だからこそ、中古住宅を「相場通りの価格で購入する選択肢」は大切です。

中古住宅であれば、新築同然のマイホームを低価格で手に入れることもできます。

負担の少ない住宅ローンは、毎日の暮らしを「安心」に変える。

新築の魅力は最新の技術により、安心で快適な生活をおくれること。

しかし新築の「安心・快適」は、あくまでもハード面です。

性能的には「安心・快適」ではありますが、必ずしも住んでいる人の心が「安心」とは限りません。

とくに住宅ローンの負担は、住んでいる人の心に大きな影響を与えます。

住宅ローン負担が少なければ、心に余裕ができます。

心に余裕があって、はじめてマイホームでの生活が楽しめるというもの。

ハイスペックな新築でも毎日の暮らしに余裕がなければ、マイホームでの生活も楽しめません。

中古住宅の「安い」というメリットは、ただ金銭的な「安い」ではありません。

住宅ローン負担が少ないので、「心に余裕を持って生活ができる」ということなのです。

新築でも築20年で資産価値ゼロに。土地をベースに家を買う考え方も大切。

最新技術を盛り込んだ新築住宅も、およそ築20年で建物の資産価値はゼロになります。（築20年以降は、大規模リフォーム、もしくは建て直しが必要）

新築でも中古でも、最終的には建物の価値はゼロになります。

そのため最初から土地をベースに、マイホームを選ぶのも賢い選択です。

新築住宅は、郊外の分譲地に建てられます。

新興分譲地は街として未完であり、アクセスが悪いことが多いです。

一方で中古住宅は、すでに完成された街の中にある物件。

そのためアクセスがよく、暮らしやすい立地の中古住宅が多くあります。

・徒歩圏内で病院に行ける。

・バス停まで近い。便が多い。

・学校が近い。通学路が安全。

家族で暮らしていくことを考えると、家の性能ではなく、土地の便利さで選ぶのも大切な視点。

街の中で売却される中古住宅は、暮らしやすさが揃った物件でもあります。

土地に建てられた建物ではなく、そもそもの土地で。

中古住宅であれば、「安くていい土地」が買えるかもしれません。

中古住宅を購入するなら、ホームインスペクションを。

これからの時代、中古住宅の価値は再認識されつつあります。

ただし経年劣化している中古住宅の購入には、注意が必要です。

価格メリットを受けるために購入したのに、

・リフォーム費用が高くなった。

・そもそもリフォームできなかった。

・建て替えできない物件だった。

・予期せぬ不具合（雨漏り、シロアリなど）が発生した。

など、中古住宅特有のトラブルがあるからです。

安心して中古住宅を購入するなら、ホームインスペクションをぜひご活用ください。

ホームインスペクションとは、第三者の立場から住宅の状態を診断すること。

・劣化状況

・リフォームの必要な場所

・リフォームが必要になる時期

・メンテナンススケジュール（費用）

など、客観的な立場から教えてもらえます。

ホームインスペクション費用を当て込んでも、まだまだ中古住宅の価格メリットは残ります。

ぜひホームインスペクションを利用して、安心できる中古住宅を手に入れてください。

まとめ：中古住宅の価値の再認識を。

新築と中古住宅。違いは「ただの価格」だけと思われがちですが、そうではありません。

購入してから続く住宅ローン返済は、「経済的負担の軽さ＝安心した暮らし」に結び付きます。

再認識される中古住宅の価値として、

・新築は購入後、すぐ価格が落ちる。中古は落ちにくい。

・変化の多い時代。負担の少ない住宅ローンは、ますます価値が高くなる。

・築20年で資産価値ゼロ。土地をベースに購入する住宅購入もあり。

などがあります。

新築、中古に限らず、「どの住宅を購入するか？」は、人生を左右します。

じっくり考えて、最適な住宅を購入してくださいね。

もし中古住宅をまだ検討していないのでしたら、ぜひ選択肢の1つに入れてください。

経年劣化している設備も多く、メンテナンスとの付き合いが前提となります。

しかし怖いのが、予期せぬ不具合です。

入居後、予期せぬ不具合があり、トラブルに発展するケースも多いです。

この記事では、

• 中古住宅で起きやすい3つのトラブル
• トラブルを防ぐ方法

について解説します。

円満な中古住宅の購入を目指すため、ぜひ参考にしてみてください。

予期せぬ不具合を防げ！中古住宅の不具合の事例

中古住宅は「買ってみないとわからない要素」がいなめません。

メーカースペックが担保されやすい新築と比較すると、リスキーではあります。

とくに注意すべきなのが、「予測できなかった不具合」です。

中古住宅にありがちな不具合は、次のような事例があります。

【入居後、すぐに気が付く不具合】

• 扉や窓のガタつき
• 柱のひび割れ
• 壁紙のクロスの剥がれ、汚れ
• 設備の汚れ、動作不良

【入居後、しばらくして気が付く不具合】

• 雨漏りがする
• 床鳴りがする
• 床下の断熱材が外れている
• 配管からの水漏れがある
• 木材部分にシロアリを発見
• 耐震基準を満たしておらず、リフォームできない物件だった

すぐに気が付く不具合であれば、物件の内覧で確認できます。

しかし入居後しばらくして気が付く不具合は、のちのちトラブルになりやすいです。

内覧のときは、「気がつかない不具合があるかも・・・」と念頭に置きながらチェックしてください。

ありがちな中古住宅の「3つのトラブル」とは？

トラブルがあっても責任さえはっきりしていれば、修理してもらえます。（費用の請求も可能）

しかし責任の所在がはっきりしないと、

「売主の説明不足だ！」

「確認していない、買主の責任だ！」

水かけ論争になりがちです。

また「法律上、リノベーションができない物件だった・・・」なども、トラブルになりやすいです。

中古住宅で遭遇するトラブルは、3つのパターンに分類できます。

予想以上に老朽化している。

もっともトラブルの火種になりやすいのが、老朽化（劣化）です。

実際に住んでみると、内覧で確認したときより劣化が目立ちます。

• 少し使ってみたら、壊れた。
• 照明をつけたら、予想以上に汚かった。
• 日差しのいい日に確認したら、汚れが目立った。
• すぐに落ちると思った汚れが、しつこい汚れだった。
• 外壁の防水性が失われていた。

内覧会では新しい住宅探しで、テンションが上がっているもの。

細かい汚れ・劣化を見落とさないよう、冷静なチェックが大切です。

思っていた以上に、断熱性・耐震性が低い。

中古住宅の内覧会で分かりにくいのが、断熱性と耐震性。

内覧会では満点の物件でも、「住んでみたら寒い」とはよくある話です。

とくに断熱性は、中古住宅では注意が必要です。

断熱材は年々進化しています。

築年数の古い住宅と新築の断熱材とでは、性能に驚くほどの差があります。

入居して暖房器具をつけてみると、

「以前のマンションより寒い」

「暖房も効きにくい」

と感じることも。

断熱性能で不満を感じても、保証が受けにくい点も注意が必要です。

また耐震性も大きな問題です。

• 旧耐震基準（～1981年）：震度5強程度でも倒壊しない。
• 新耐震基準（1981年～）：震度6強～7程度の揺れでも倒壊しない。

検討している中古住宅が「どの耐震基準なのか？」によって、耐震性は大きく変わります。（新耐震基準でも、年代によって性能は変わります）

契約してから後悔しないようにに、予備知識として身につけておきたいところです。

シロアリ・雨漏りの被害があった。

内覧会で判別つきにくいのが、シロアリ被害や雨漏り被害。

建物内部の劣化は素人には発見し難く、入居してから気が付くことも多いです。

中古住宅のシロアリ被害は、重要事項説明での告知が義務つけられています（売主が知っている場合）。

本来であれば、シロアリ被害を知らずに契約しないはず。

しかし「売主がシロアリ被害に気が付いていないケース」もあり、油断はできません。

見極めが難しい中古住宅の購入では、ホームインスペクション(住宅診断)が役に立ちます。

目視できる範囲でシロアリ被害の確認が可能です。

中古住宅のトラブルを未然に防ぐ方法は？

のちのち揉めることの多い、中古住宅。

しかし事前に対策・準備することで、トラブルは未然に防げます。

内覧会・現地確認を入念に実施。

中古住宅は、現物を確認できるのがメリットです。

そのため契約前に何度も確認し、納得してから契約することが何よりも大切です。

確認すべきポイントとしては、

• 外装、内装の劣化状況
• 基礎、床下の劣化状況
• 屋根材、天井の劣化状況

など、家の構造に関わる部分は、入念にチェックしてください。

それだけでなく、

• 住宅設備（窓・扉・収納・水回り）は、すべて動作確認。
• 日当たり、風通しなど、時間帯を変えて確認。
• 隣家との距離感、周辺環境。

など、細かく確認することで、入居後のトラブルを防げます。

契約内容・メンテナンス履歴の確認。

中古住宅のトラブルを防ぐには、契約内容・メンテナンス履歴の確認が大切です。

• シロアリ被害の有無。
• シロアリ防蟻処理の履歴。
• 耐震基準の確認（旧耐震・新耐震）。
• 耐震リフォームの履歴。
• 屋根、外壁のメンテナンス履歴。

「大丈夫だろう」との過信は、トラブルの元になりますよ。

注意すべきは、内装をキレイにリフォームした、「リフォーム済み物件」。

ほかの中古住宅に比べると、見栄えがするので人気があります。

しかし目に見える部分はキレイでも、目に見えない部分（屋根裏・床下）などはメンテナンスされてないかもしれません。

目に見えない劣化状況は、メンテナンス履歴でご確認ください。

既存住宅売買瑕疵保険に加入する。

既存住宅売買瑕疵保険とは、中古住宅の

• 構造耐力上、主要な部分
• 雨水の浸入を防止する部分

などに重大な欠陥が見つかった場合に、補修費用をまかなうための保険です。

「トラブルを未然に防止・・・」とはなりませんが、トラブル発生時は心強い味方になります。

「既存住宅売買瑕疵保険」に加入するには、専門機関による検査が必要です。

検査費用の負担が必要ですが、最長5年・最大1000万円の保証が受けられます。

予期せぬトラブルに備える意味でも、保険への加入は検討する価値があります。

ホームインスペクション(住宅診断)を利用する。

ホームインスペクション（住宅診断）とは、住宅の劣化状況を診断し、補修すべき箇所をアドバイスするサービスです。

中古住宅の購入ではホームインスペクションを活用する方は多く、トラブル回避につながります。

ホームインスペクションのメリットは、「第三者の立場」から指摘してくれること。

仲介業者や売主の「売りたい気持ち」に左右されないため、正確な診断が可能です。

「買う・買わない」の判断にも役に立ちますし、入居後のメンテナンス計画（資金計画）にも活用できます。

中古住宅も購入してから、長い付き合いになります。

購入前のホームインスペクションで、物件の健康状態をチェックしておきましょう。

まとめ：防げるトラブルは、未然に防ぐ。

物件によって劣化状況が異なる中古住宅では、新築よりもトラブルが発生しがちです。

そのためトラブルを未然に防ぐ対策が必要です。

• 内覧会、現地確認を入念に。
• 契約内容、メンテナンス履歴を確認。
• 既存住宅売買瑕疵保険に加入する。
• ホームインスペクションを利用する。

トラブルなく中古住宅が購入できれば、理想の暮らしをローコストで入手可能です。

中古住宅の不安が残る方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

シロアリ被害を知らずに購入してしまうと、

• 耐震性が失われ、地震で倒壊する可能性がある。
• 床がぶかぶかになり、抜けることがある。
• 夏になると羽アリが発生し、気分が悪い。

など、重大な被害につながります。

日本の木造住宅は、「5軒に1軒はシロアリ被害にあっている」と言われます。

身近な脅威である一方で、早期発見・早期対策をすれば、被害を止められます。

この記事では、中古住宅の「シロアリ被害の予防と対策」について解説します。

• シロアリ被害にあうと、家はどうなるか？
• シロアリ被害の見分け方は？
• どのような対策をすればいいか？

中古住宅を購入するなら知っておきたい、シロアリ対策。契約に踏み切る前に、予備知識をつけておきましょう。

意外と知らない、シロアリの生態・特徴とは？

ご存知ですか？

シロアリとは、「アリ」の名前がついていますが、厳密にはアリではありません。

・・・ゴキブリの仲間です。

そのためシロアリの天敵は、「黒アリ」とも言われております。

「シロアリ」の名前は知っていても、シロアリの生態まで知らないもの。

大切なマイホームを守るため、まずは敵であるシロアリをじっくりリサーチしていきましょう。

シロアリは3種類！土・木の中に生息している。

日本の住宅で被害をもたらすシロアリは3種類。

• ヤマトシロアリ：もっともポピュラーなシロアリ。
• イエシロアリ：西日本の温暖な地域。
• アメリカカンザイシロアリ：アメリカから来た外来種。

いずれのシロアリも、土・木の中に生息しております。

明るく、涼しい爽やかな環境が苦手で、暗く、じめじめした環境が大好きです。

そのため昔ながらの家の床下は、

• 暗くて
• 湿気があり
• 風通しが悪くて
• 近くに木材がある。

という、シロアリ繁殖の環境がそろっているのです。

シロアリは日本の住環境と密接に関わりながら、生息しております。

ヤマトシロアリ

日本では最もポピュラーなヤマトシロアリ。被害件数が一番多く報告されています。

北海道の一部地域を除いて、日本全国に生息しています。

イエシロアリ

温暖な地域に生息する、イエシロアリ。千葉県以西の沿岸地域に被害は広がります。

注意すべきは、イエシロアリの繁殖力。

イエシロアリは繁殖力が強く、食欲旺盛です。

そのため被害は家全体におよび、地震によって倒壊する危険性があります。

アメリカカンザイシロアリ

アメリカからの輸入木材・家具から、日本に入ってきた外来種のシロアリです。

日本のシロアリ（ヤマトシロアリ・イエシロアリ）と異なり、次の特徴があります。

• 乾いた木材も食害する
• 蟻道（ぎどう）を作らないので、見つけにくい
• 早期発見や完全駆除が難しい

シロアリ被害で本当に怖い被害とは何か？

シロアリ被害の本当の恐怖は、

「木材がシロアリに食べられてしまい、家の強度が失われること」

「その結果、地震で倒壊する危険があること」

にあります。（もちろん、夏に羽アリが飛び交うのも地獄絵図ですが・・・）

阪神淡路大震災では、被害の大きかった家の多くにシロアリ被害が見られました。

建築当初は耐震性が高くても、シロアリ被害によって強度が失われてしまう例ですね。

ですので、シロアリ被害は早期発見・早期対策が大切です。

シロアリ被害の初期症状である、

• 床がたわむ
• 建具の動き、建てつけが悪くなる

に気が付いたときに、早期対策すべきでしょう。

シロアリ被害は、見えないところで進行する。

シロアリの侵入は、床下の木材からはじまります。そのため初期被害は、誰も気が付きません。

被害の拡大にともなって、

• 湿気のたまりやすい浴室周辺
• フローリング
• 畳
• 家具

など、目で見てわかる場所も食い荒らされます。

シロアリ被害が目に見えるようになったとき、床下の木材の被害はかなり深刻化しています。

シロアリ被害には、100万円以上の修理費がかかることも。

シロアリ被害は、金銭的にも恐ろしいです。

深刻なシロアリ被害になってしまうと、修理費用に100万円以上かかることもあります。

• シロアリの駆除
• 食害された木材の交換（土台・柱）
• 浴室の修理、ユニットバスの交換

それこそ「家全体」にシロアリ被害が広がれば、修理箇所は「家全体」。

金銭的な面からも、いかにシロアリ被害が甚大であることが分かります。

中古住宅は大丈夫？シロアリ被害にあいやすい家とは？

シロアリの好物は、「湿った木材」です。

そのため「シロアリ被害にあいやすい家」は、次の特徴があります。

• 床下が低く、空気の流れが悪い
• 基礎の換気口が少ない
• 自然に囲まれている
• 庭に木製のフェンス、ウッドデッキなどがある
• 近くに川や池がある
• 基礎断熱工法の家

床下が暗くて、湿った環境になると、シロアリが繁殖しやすくなります。

中古住宅の中には、「基礎断熱」の家もあります。

しかし基礎断熱は、「シロアリ被害にあいやすい工法」でもあります。

• 床下が冬でも暖かい環境。
• 基礎外側の断熱材を食べてしまう。
• コンクリートと断熱材のすき間から侵入するため、発見しにくい。

人間にとって心地いい環境は、シロアリにとっても心地いい環境となってしまいます。（シロアリ対策した、基礎断熱もあります）

中古住宅の購入時には、

• どんな工法で？
• どんな対策が実施されているか？

しっかり確認したいところです。

中古住宅のシロアリ被害の見分けるポイントは？

中古住宅のシロアリ被害を見抜くポイントは、次の通り。

内覧会でもチェックできるので、ぜひ確認してみてください。

蟻道（ぎどう）の確認｜基礎・床下に土のトンネルはないか？

シロアリは「蟻道」と呼ばれる、土のようなトンネル作ります。

シロアリは光と乾燥を嫌うので、蟻道を通って移動するのです。

そのためシロアリ被害の近くには、必ず蟻道があります。

• 床下
• 基礎の外回り
• 外壁

もし蟻道が見つかったら、それはシロアリがいる証拠。ご注意ください。

柱や壁を叩くと、中身がスカスカのような軽い音がしないか？

シロアリ被害は、木材の内部からはじまります。

表面的には問題ない柱、壁でも、叩くと中身のないスカスカした軽い音がします。

その場合、シロアリに内部を食べられている可能性があります。

床のたわみやきしみがないか？

シロアリの被害が進行すると、床板や畳がたわんでくることがあります。

「床がフカフカする」

「ペコペコする」

といった異常を感じたら、シロアリ被害を疑ってください。被害が進行している可能性高いです。

過去に羽アリが大量発生したことがないか？

シロアリは春～夏にかけて、新たな巣をつくるために一斉に飛び立ちます。

家の中で羽アリが発生したら、シロアリ被害を疑うべきです。

もし羽アリが大量発生していれば、すでに被害は深刻化しているはず。

「これまでに家の中で羽アリが発生したことはないか？」、売主に確認しておきましょう。

中古住宅のシロアリ被害の対策｜購入の注意は？

シロアリ被害から家を守るには、

• 予防
• 早期対策

が大切です。

シロアリ被害が進むほど、家の修復に大きな費用がかかります。

早期発見し、なるべく早く駆除しましょう。

シロアリ駆除の費用の目安は、10万～40万円程度。（構造・広さによって変わります）

• 薬剤の塗布
• 毒エサを地中に埋める

などの方法で、シロアリを駆除します。

定期的な防蟻処理が大切。

シロアリ被害の予防は、定期的な防蟻処理が大切です。（目安は5年に1回）

木材にシロアリをよせつけないことが、何よりのシロアリ対策になります。

防蟻処理の効果は、5年が目安。そのため中古住宅では、「定期的に防蟻処理されているか？」が非常に大切になります。

中古住宅を購入するときは、防蟻処理の履歴を確認してみてください。

定期的に床下・基礎周りの「蟻道」をチェック！

シロアリの侵入は、蟻道によって発見できます。

土のようなトンネルが木材に伸びていれば、それはシロアリの可能性大です。

中古住宅の購入時に蟻道をチェックするのはもちろん、入居してからも定期的に確認したいところ。

蟻道のチェックであれば、シロアリ被害の初期でも発見可能です。

重要事項説明書にシロアリの記載がないか？

シロアリ被害のある中古住宅であることを、売主は買主に知らせる義務があります。

契約するとき、重要事項説明書にシロアリに関する記述を確認してください。

注意すべきは、売主がシロアリ被害に気が付いていないケース。

この場合、専門家による「ホームインスペクション」を受けておくと安心です。

目視できる範囲で、シロアリ被害を確認できます。

中古住宅の購入するときは、ホームインスペクションを活用してみてください。

中古住宅のシロアリ発生の保証は？

中古住宅でシロアリ被害が確認された場合、「契約不適合責任」によって売主へ修補や損害賠償などを求められるケースがあります。

修補など求めるには、次の条件を満たすことが必要です。

• 引き渡しまでに、シロアリが発生していた
• 契約不適合責任の通知期間内である
• 契約時に「シロアリ被害は免責」とされていない
• 買主はシロアリ被害を知ってから、1年以内に売主へ通知する

※シロアリ被害を隠していた場合は、期間に限らず責任を問えます。

条件を満たす場合は、売主に駆除や修繕を請求できます。

まとめ：しっかりシロアリ対策すれば、中古住宅も安心。

見えないところで進行する、シロアリ被害。

築年数の古い中古住宅でも、対策すれば安心して住めます。

• シロアリ被害がないか、購入前にチェックする
• 契約不適合責任の「期間と範囲」を確認する
• 定期的に防蟻処理を行う。
• 早めに駆除する。

判断に迷うときは、ホームインスペクションもおすすめです。

せっかく出会えた中古住宅。

長く安心して住むためにも、シロアリ対策は十分にしていきたいですね。

新築のような一律的な保証が少なく、物件・仲介会社ごとに保証内容が変わります。

そのため購入前に、

• どの部分が
• どこまで
• いつまで保証されるのか？

を、しっかり確認することが大切です。

「すぐ雨漏りしたら心配・・・」

「お湯が出なくなったらどうしたらいい・・・？」

といった中古住宅の特有なお悩みも、

• 保険への加入で保証を充実させる。
• アフターフォローが充実した会社を選ぶ（売主が不動産会社の場合）
• 定期的なホームインスペクションを受ける。

などの対応で解決できます。

築浅で問題もない住宅でも、いずれは劣化し、トラブルが起こるもの。

「自分の選んだ物件は大丈夫」

と過信せず、中古住宅の保証・アフターフォローをチェックしていきましょう。

中古住宅の保証内容｜内容と期間をチェック！

中古住宅の基本的な保証は、次の2つ。

1・契約不適合責任

2・既存住宅売買瑕疵保険

いずれも重大な欠陥をカバーする内容で、中古住宅の購入時のチェックは必須です。

契約不適合責任｜「瑕疵担保責任」が名称変更に。

契約不適合責任とは、

「物件の状態が契約書通りでなかった場合、売主に責任を問える」

ものです。

これまで「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」と呼ばれていましたが、2020年4月民法改正により「契約不適合責任」に変わりました。

売主は物件の不具合について、契約書に記載する義務があります。

もし記載のない不具合が見つかった場合、買主は売主に補修費用の請求等ができる。という内容です。

建物の不具合だけでなく、次の瑕疵についても、「買主に知らせなかった場合」は、責任を問えます。

・法律的瑕疵…再建築不可、建築基準法違反等がある
・環境的瑕疵…騒音、悪臭、近くに暴力団事務所があるなど、環境に問題がある
・心理的瑕疵…過去に殺人事件や自殺、事故等があった

建物の不具合が見つかった場合、売主に補修を請求できます。

補修してもらえないときや補修不能な場合は、代金の減額請求や契約解除も選択できます。

売主に悪意や過失があった場合、「損害賠償請求」も可能です。

補修請求などできる期間は、契約書に特に記載がなければ次の期間になります。

• 不適合を知ってから、1年以内に売主へ通知
• 不適合を知ってから、5年以内に権利行使

契約書で通知期間を設定しない場合、時効となる10年までは買主が権利を行使できます。

しかしこの条件では売主が「個人」の場合、負担が大きすぎます。

そのため契約不適合責任の期間は、引渡しから3か月程度に抑えていることが一般的です。

契約前に、

• 契約不適合責任の期間
• 免責となっている箇所
• 付帯設備の状況と、免責かどうか

をよくご確認ください。

とくに免責事項は重要です。

もし契約書に「雨漏りについては免責」と書かれていれば、雨漏りが発生しても補修請求できません。

契約前に、「どこが免責となっているか？」、よくご確認ください。

既存住宅売買瑕疵保険

「既存住宅売買瑕疵保険」とは、中古住宅の

• 構造耐力上、主要な部分
• 雨水の浸入を防止する部分

などに重大な欠陥が見つかった場合に、補修費用をまかなうための保険です。

「既存住宅売買瑕疵保険」に加入するためには、事前に専門機関による検査を受け、合格する必要があります。

手間と費用がかかりますが、最長5年・最大1000万円の保証が受けるメリットは、非常に大きいです。

中古住宅を購入するときは、ぜひご検討ください。

不動産会社による保証サービス

不動産仲介会社の中には、独自の保証をしている会社もあります。

• 期間は1～2年
• 雨漏りや建物主要構造部の腐食、給排水管の故障などの保証
• 加入費用は無料

無料で加入できる保険、非常にありがたいです。

しかしデメリットもあります。

• 住宅の状態によっては、保証をつけられない
• 「既存住宅売買瑕疵保険」と比べると保証金額の上限が低い

とはいえ、そもそも無料で加入できる保険。加入しない手はないでしょう。

売主が個人の場合、契約不適合責任の期間は短くなりがちです。

中古住宅を購入するときは、保証が手厚い仲介会社を選ぶのも賢い選択です。

中古住宅の保証に関する注意点

中古住宅と新築で保証体制が大きく変わるのが、

「住宅メーカーの保証は、新しい買主に引き継がれない」

ということ。

新築にセットされているハウスメーカーの長期保証は、中古住宅を購入しても引き継がれないことが多いです。

新築住宅には、以下のような保証があります。

• 主要構造部分や雨漏りに対して10年間（義務化されている）
• 内装や建具等は1～2年（義務ではないがよくある保証）

住宅メーカーによっては、さらに長期の独自保証をしているところもあります。

しかしこの保証は、あくまでも「新築した施主」と「施工会社」の間（建売なら「買主」と「売主」の間）で結ばれた契約です。

そのためまだ保証が残っていても、契約内容が「売主 → 買主」へとは引き継がれません。

ただし住宅メーカーの同意があれば、保証が引き継がれるケースもあります。

中古住宅のアフターフォローの注意点。

中古住宅の購入で注意すべきは、購入後のアフターフォローです。

新築よりも手薄なことが多く、「ちょっとした困った」に対応してもらえないケースが多いです。

• クロスが剥がれてきた
• 建具の開閉がスムーズにいかない
• 床鳴りする

新築住宅なら、ハウスメーカーの担当者・相談窓口に連絡すれば、対応してくれることが多いです。

しかし中古住宅の場合、基本的には対応してもらえないです。（窓口すらない場合もあります）

そのため中古住宅を購入するときは、

• アフターフォローはあるのか？
• 相談する窓口はどこなのか？
• 仲介会社が独自にアフターフォローはやっているか？

など、事前チェックが必要です。

新築のように「アフターフォローがあって当たり前」ではないので、ご注意ください。

ホームインスペクションを活用する。

手薄になりがちな中古住宅の保証・アフターフォロー。

対策として、ホームインスペクションの活用がおすすめです。

ホームインスペクションとは、住宅診断士（ホームインスペクター）による建物チェックで

• 住宅の劣化状況
• 欠陥がないか
• 修繕すべき箇所

など、アドバイスしてもらえるサービスです。

通常、住宅購入での利用が多いですが、入居後の定期点検としてもおすすめです。

とくに中古住宅では、劣化とうまく付き合う必要があります。

不具合を放置せず、早期発見することで、修繕費用を抑えることができます。

中古住宅だからこそ、適切にメンテナンスし、長く住み続けることが大切です。

もちろん、適切に維持管理していれば、売却時にも有利になります。

「基礎にヒビが入っているけれど、大丈夫かな？」

「外壁の劣化が気になってきたけれど、塗り替えた方がいいのかな？」

など、判断に迷うことがあれば、定期的なホームインスペクションをおすすめします。

中古住宅の手薄な保証・アフターフォローは、小まめな点検・メンテナンスで十分カバー可能です。

まとめ：中古住宅こそ、保証内容を契約前にチェック！

新築と中古住宅では、保証内容が大きくちがいます。

そのため中古住宅を購入するときは、

• 契約不適合責任の期間 ： 期間は短くないか？
• 免責となっている箇所 ： 雨漏りなど、免責になっている箇所はあるか？

を、契約前に確認しましょう。

中古住宅の保証に不安が残る場合、「既存住宅売買瑕疵保険」への加入もご検討ください。

手薄になりがちな中古住宅の保証・アフターフォローは、小まめな点検・メンテナンスでのカバーが大切です。

定期的なホームインスペクションを受けることで、

• 住宅の劣化状況
• いつ、どのようなメンテナンスが必要か

をチェックし、早めの修繕を心掛けましょう。

なぜなら新築とはちがい、売主が個人だからです。

そのため値引き交渉をもちかけた結果、最悪は「売ってもらえない」ケースになるかもしれません。

この記事では、中古住宅の値引き交渉で役に立つ、7つの注意点をご紹介します。

希望の物件を少しでも安く、そして確実に購入するため、ぜひ最後までお読みください。

物件価格の相場を知ることが大事

中古住宅の値引交渉で大切なのが、相場価格です。

具体的な値引き交渉の前に「相場」を知ることで、値引き交渉の成功率が上げられます。

物件価格が相場より、高い / 安い場合、次のような理由が考えられます。

＜相場より高い＞

• 値引き要求されることを考慮して、最初から上乗せしている
• 売主に強い思い入れがある
• 住宅ローンの残債が多い
• リフォーム済み物件である

＜相場より安い＞

• 売主が早く売りたがっている
• 住宅や周辺環境に問題があり、買い手がつきにくい
• 再建築不可などの条件がある
• 違法建築物のため住宅ローンが使えない

もし物件価格が相場より高ければ、値引き交渉の余地があります。

逆に相場よりも物件価格が安いなら、値引き交渉はリスキーです。

中古住宅の値引き額の目安

中古住宅の値引きは、ずばり

「10万円単位の端数値引き」

とお考えください。

たえば「販売価格1980万円」の物件であれば、80万円の値引き交渉が妥当です。

「ダメ元で300万円！」

というような、相場を無視した無謀な交渉をすると、売主の心象を悪くします。

最悪、購入自体を断られる可能性もあります。ご注意ください。

それだけでなく、無謀な値引き交渉は、仲介業者（不動産会社）にも迷惑がかかります。

無謀な価格提示により、仲介業者が売主との取引を断られる可能性があるからです。

もしあなたも、仲介業者も嫌われてしまうと、マイホーム探しは難航してしまいます。

特別な事情がない限り、

• 値引きは50～100万円程度まで
• 値引きしてもらえないケースもある

と考えておくのが無難です。

買主は値引きで得をしたら嬉しいですが、それはそのまま売主の負担になります。

「もし自分が売主だったら」という視点を持つことも、値引き交渉のコツの1つです。

中古住宅で、値引きしてもらいやすい物件とは？

中古住宅は、物件（売主）ごとに事情が異なります。

そのため、

• 値引き交渉しやすい物件
• 値引き交渉が難しい物件

に別れます。

値引きしてもらいやすい物件なら、強気の値引き交渉でも成功するかもしれません。

具体的な値引き交渉に入る前に、しっかりと物件の特徴を見極めましょう。

相場より高い。

• 売主に特別な思い入れがあり、相場より高い価格である。
• 値引き交渉されることを前提に、最初から高い価格である。

このような物件は、値引き交渉の余地があります。

ただし、最初から相場より高い価格の物件は、値引き交渉をしても適正価格になるだけです。

それは決してお得とはいえません。

中古住宅では、相場を知らなかったために、高い価格で購入するケースもあります。

事前の相場チェックは大切です。

販売開始から時間が経っている。

販売開始してから時間がたっている物件は、値引き交渉の狙い目でもあります。

それは売主が焦り、弱気になるケースがあるからです。

人気物件は販売開始してから、すぐに売れてしまいます。

一方で、販売開始から時間が過ぎている物件は、「売れない理由が何かある」と思っていいでしょう。

もし「売れない理由」が許容範囲であれば、それはお宝物件。

値引きの可能性も高く、お得に希望の中古住宅が手に入るチャンスです。

すぐに売りたい事情がある。

中古住宅の場合、売主は個人です。そのため物件を売り出す事情もさまざま。

• 海外転勤が決まり、国内にいるうちに手続きを済ませたい
• 離婚して財産分与したい
• 家を相続したが、相続税を払うために処分したい
• 何らかの事情により、すぐにお金が必要

もし売主がこのような事情で中古住宅を手放しているならば、値引き交渉の余地があります。

販売開始すぐでも、すぐに売却して現金化したい売主はねらい目です。

売主が住み替え先を、住宅ローンで購入している。

中古住宅の値引しやすい物件は、

「売主が住宅ローンが残った状態で、新しい家を購入している。」

です。しかも新しい家を住宅ローンで購入していると、なお値引きの余地が高いです。（そこまでヒアリングできるかは難しいですが）

新しい家を住宅ローンで購入する場合、2重に住宅ローンを支払っている可能性があります。

そのため売主が、早期売却を希望していることが多いです。

もし売主が「高値で売れることより、早く売りたい！」とのスタンスであれば、値引き交渉で攻められます。

大幅な値引きも期待できるかもしれません。

ただし、住宅ローンの完済が必要なため、ローン残高以下の値引きは無理でしょう。

大切なのは、バランスです。

中古住宅で、値引きされにくい条件をチェック！

中古住宅では、値引き交渉が難しい物件もあります。

次のような特徴のある中古住宅では、大幅な値引きは期待できません。

ヘタをすると、「売ってもらえない」オチになりかねないので、慎重な値引き交渉が必要です。

人気物件である。

中古住宅でも、人気物件の値引は難しいです。これは新築とまったく同じです。

人気物件は値引きしなくても、すぐに売れてしまいます。

ただし、他の購入希望者も値引き交渉しているケースもあります。

値引き状況について、軽く打診するスタンスは必要でしょう。

「売り出し直後」や「値下げ直後」である。

売り出し直後の物件は、基本的に値引きは難しいです。

希望金額で売れるかどうか、売主が様子を見ているからです。

ただし最初から値引き交渉を想定し、相場より高い価格で販売しているなら、交渉に応じてくれるかもしれません。

販売開始後、3か月・6か月・9か月以降を目途に、徐々に値下げする中古住宅が多いです。

この時、売主は「値下げしたから売れるだろう」と期待しています。

そのため値下げ直後も、値引きしてもらいにくいです。

売主に値引きできない事情がある。

「絶対にこの金額でないと売らない！」

「この金額じゃないと、無理！」

売主に特別な事情がある場合、値下げ交渉には応じてもらえません。

例えば、次のような理由です。

• 住宅ローンの残債が多い
• 何らかの事情で、資金が必要
• 多人数で相続した物件（相続人全員の合意を得るのが難しい）

その物件を「なぜ売りに出したか？」、差し障りのない範囲で仲介業者に聞いてみるのがおすすめです。

リフォーム済み物件である。

リフォーム済みの中古住宅は、売却金額にはシビアです。

なぜなら売却前に、すでに投資（リフォーム）をしているからです。売主は投資額を回収しなくてはいけません。

とくに企業が中古住宅を買い取り、リフォームしてから販売しているケースは、値引きの難易度が高いです。

そのため狙い目は、リフォームをせずに売り出している物件。

「リフォーム費用がかかる」ことを材料に、値引き交渉が持ちかけられます。

売主が賃貸の募集もしている。

中古住宅では売却と同時に、賃貸の募集もしているケースもあります。

これはつまり、

「値引きして売るぐらいなら、賃貸で家賃収入を得た方がよい」

との考えが透けて見えます。

そのため値引き交渉は、シビアです。安く売るぐらなら、賃貸に出されてしまいます。

値引き交渉は、根拠を明示！根拠がないと値引きしてもらえない。

値引き交渉は、根拠がなければ交渉してもらえません。

売主側に「それなら値引きに応じよう」と思わせる材料が必要です。

• 相場価格より高い
• リフォーム費用がかかる
• 家が古いため解体が必要
• 駐車スペースがない・狭い

このような条件は、値引き交渉の材料になります。

「他に検討している物件と比べると、この部分がネック。」

「○○万円値引きしてもらえるなら、こちらの物件に決めたい。」

など、値引き交渉を勝ち取るには根拠を示す。

また自分が思っている条件を明示することも大切です。

中古住宅の値引交渉は、内覧から始まっている。

中古住宅の値引交渉は、内覧のときからはじまっていると思ってください。

中古住宅の売主は、あくまでも個人です。

そのため中古住宅の売買は、売主（個人）の心象に大きく左右されます。

値引き欲しさに、家の良くない点ばかり指摘すると、売主の気分を損ね、購入を断られることも。

長年住んできた住宅には、思い入れもあります。

内覧会のときは、ぜひその家の「気に入ったところ」を伝えてみてください。

「大切に住んでくれそうだ」

「この人に住んでもらいたい」

と思ってもらえたら、交渉がスムーズに進みやすくなります。

とはいえ、買いたい気持ちを前面に出しすぎるのは禁物です。

「値引きしなくても買ってくれそうだ」と思われたら、値引き交渉は失敗するでしょう。

中古住宅の値引き交渉のタイミングは？

安易な気持ちでの値引き交渉はNGです。

売主にとって愛着のある家ですから、軽い気持ちで値引きを打診されたら、いい気はしません。

冷やかしだと思って、相手にされない可能性もあります。

「値引きしてくれたら必ず購入する」

という決意を持ってください。

値引き交渉のタイミングは、「買付証明書」を提出する時です。

買付証明書に値引き後の金額を記入することで、「○○万円にしてくれたら購入する」という明確な意思表示になります。

まとめ：売主が「個人」であることがポイント！

中古住宅の値引のポイントは、相手（売主）も個人であること。

あまり値引きにこだわってしまうと、気に入った物件でも「売ってもらえない」可能性もあります。

値引き交渉は、常に売主の気持ちに配慮した形で進めるべきでしょう。

中古住宅の値引き交渉をするなら

• 値引きの根拠を示す
• 買主の気持ちを考える
• 誠実にふるまう

ことが大事です。

最後になりますが、値引き交渉は悪いことではありません。

買主・売主ともに気持ちよく取引し、双方にとって幸せな結果となるよう、ベストな交渉を心掛けましょう。

とは言え、人生でもっとも大きな買い物であることには変わりません。

誰しも中古住宅の購入で、失敗しないよう検討を重ねるのですが、中古住宅では想定外のトラブルも多く、後悔が残ることもしばしばあります。

とくに中古住宅では、新築とはちがった落とし穴があり、十分な注意が必要です。

中古住宅の購入で知るべきリスクは、大きく分けると次の2つです。

• 住宅の状態や安全性に関するリスク
• 金銭的なリスク

新築のつもりでいると、痛い目を見てしまいますよ。

中古住宅購入にはどんなリスクがあるのか？その具体的な対策とは？

中古住宅で失敗しない方法を解説していきます。

中古住宅のリスク①住宅の状態・安全性

マイホームの暮らしの条件で外せないのが、

• 安心して暮らせること
• 快適に生活できること

など、「基本的な生活」を満たす条件です。

中古住宅では物件ごとにスペック・状態がバラバラですので、新築よりも慎重な判断が求められます。

欠陥や老朽化｜リフォーム済み物件に注意。

中古住宅の中には、内装をリフォームした「リフォーム済み物件」があります。

リフォーム済み物件は、見た目はとてもキレイです。

しかし見た目がキレイでも、見えない部分に重大な問題が隠れているケースもあります。

• 欠陥住宅でないか？
• 構造上主要な部分の老朽化が進んでいないか？
• シロアリ被害がないか？
• 雨漏りや水漏れがないか？

リフォーム済み物件では、見た目がキレイなだけに、重大な欠陥を見落としがちです。

素人には見抜けない部分は、ホームインスペクションを活用し、専門家にチェックしてもらいましょう。

欠陥・不具合が見つかった場合、のちのち修繕費用を請求できるようにすることが大切です。

契約前に必ず「契約不適合責任の有無と内容」を確認しておきましょう。

ホームインスペクションを契約後に実施する場合は、特に重要です。

中古住宅の場合、売主が個人であるケースもあります。

売主が個人の場合は、契約不適合責任の期間が短いだけでなく、まったくない場合もあります。

購入後の欠陥に対応するため、「既存住宅売買瑕疵保険」の加入もご検討ください。

耐震性｜新耐震基準か？

古い中古住宅は、耐震性が不十分な物件もあります。

特に重要なのは、「1981年の新耐震基準」をクリアしているかどうかです。

「新耐震基準」と、それ以前の「旧耐震基準」では、耐震性が大きな差があります。

安全性を優先させるなら、新耐震基準の物件の一択です。

また、2000年にも耐震性に関わる大きな法改正が行われています。

目安となるのは、その住宅の「建築確認済証が交付された日付」です。

• 旧耐震基準：1981年5月31日以前
• 新耐震基準：1981年6月1日以降
• 2000年基準：2000年6月1日以降

年の大地震では、新耐震基準でも不十分だったケースがあります。

そのため、2000年基準も満たしていると安心です。

ただし、建築年が新耐震基準以降だったとしても、必ず十分な耐震性があるとは限りません。

• 工事の施工不良
• 住宅の激しい劣化
• シロアリ被害

築年数が浅くても、「その物件がどんな状態か？」によっても耐震性は変わります。

中古住宅購入の際には、専門家による耐震診断・住宅診断を受け、必要に応じて耐震リフォームを行うことをおすすめします。

断熱性｜断熱性は住み心地に大きな影響を与える。

「冬暖かく、夏涼しい家」

最近の新築住宅は、断熱性が高く、とても快適に過ごせるのが標準スペックになりました。

しかし築年数の古い中古住宅は、まだまだ断熱性の低い物件もあります。

表面的なリフォームで内装はキレイでも、断熱性は低い・・・という物件もあり、注意が必要です。

家の断熱性はあなどれません。

もし断熱性が不十分ですと、次のような問題が発生します。

• 冬にとても寒い
• 家の中の温度が大きく、ヒートショックの危険性
• 結露がひどい
• 夏に暑すぎてエアコンが効かない
• 冷暖房費がかさむ

断熱性は、住み心地に直結します。

断熱性の低い中古住宅を選ぶことは、それなりの覚悟が必要です。

また断熱材を使用していても、正しい施工でなければ効果がありません。

断熱材の寿命などで、断熱効果が期待できない物件もあります。

専門家に断熱材の状態を見てもらい、必要であれば断熱リフォームをおすすめします。

中古住宅のリスク②金銭的なリスク

新築住宅よりも安く買えるのが、中古住宅の魅力。

しかしフタを開けてみると、想定以上に費用がかさんでしまうこともあります。

中古住宅の購入において、どのような金銭的リスクがあるのでしょうか？

住宅設備のリフォーム費用

内覧の時には問題なさそうに見えても、

• 見た目以上に老朽化が進んでいた
• 設備が古くて傷んでいた
• 給排水管が劣化していて交換が必要だった

などの理由で、すぐに修繕が必要になり、出費がかさむケースもあります。

さらに購入した中古住宅が、

「数年以内に屋根や外壁の塗り替えなど、大規模なメンテナンスが必要だ」

と、購入してから告げられるケースもあります。

住宅購入の予算ギリギリで中古住宅を買ってしまうと、その後のメンテナンス費用が足りません。

適切にメンテナンスできないと、家の寿命を縮めることに。

せっかくのマイホーム、これだけは避けなくてはいけません。

そうならないためには、事前に専門家によるホームインスペクションを契約前に受けておくと安心です。

• 入居前に修繕すべき箇所や費用の目安
• 今後いつ、どのようなメンテナンスが必要か？

メンテナンススケジュールを知り、長期的な資金計画を立てた上で購入したいですね。

住宅ローンの審査が厳しい・借入期間が短い

中古住宅の場合、住宅ローンの借入れで不利になることがあります。

住宅ローンの審査は、新築購入なら

• 年収
• 勤続年数
• 貯蓄額
• その他の借り入れ有無
• 完済時の年齢

のような、「申込者本人」の審査がメインです。

しかし中古住宅ではそれだけでなく、「物件の担保価値」も厳しくチェックされます。

もし債務者が返済不能となった場合、金融機関は担保となっている家を売却して、資金を回収する必要があるからです。

築年数が古いと担保価値が低いとみなされ、希望金額の満額を借りられなかったり、借入期間が短くなるケースもあります。

また築年数による、借入期間への制限にもご注意ください。

新築であれば一般的には35年、中には50年という長期間でのローンも可能です。

ですが中古住宅の場合、金融機関ごとに基準を設けている場合があります。

金融機関によって異なりますが、例えば

「65年－築年数40年＝最長25年」

などの計算をする金融機関もあります。

借入期間が短いと、毎月返済する金額が高くなることに。

これでは毎月の支払いに、家計が圧迫されてしまいます。

また中古住宅の購入で注意したいのが、住宅購入の契約をしたあとに、ローン審査に落ちることです。

中古住宅では本人以外にも物件の価値も審査されるため、予期せぬ審査落ちの可能性があります。

その際、「ローン特約（融資利用の特約）」があると安心です。

ローン特約があれば、

「もし住宅ローンが借りられなかった場合は、手付金を返還した上で契約解除できる」

と、払った手付金が戻ってきます。

資産価値の下落｜築浅ほど、資産価値は下がりやすい。

木造一戸建ての場合、新築5年までは資産価値が急激に下がり、それ以降は緩やかに下がる傾向があります。

また築20年以上の物件は、ほとんど土地の価値です。建物の価値は、ゼロに近いことが多いです。

築年数が10年以上の物件であれば、購入したあと売却しても、大きな価値の下落は少ないはず。

しかし築浅の中古住宅は、購入して数年で価値が大きく下落します。

もし入居して数年で手放すことになった場合、購入時より安い金額での売却になります。

築浅でキレイな中古住宅は魅力的に見えますが、資産価値の下落リスクがあることも念頭に置きましょう。

まとめ：中古住宅のリスクは専門家のチェックで回避

新築より手ごろな価格で買える、中古住宅。

しかし中古住宅の購入には、リスクがつきものです。

とくに新築にはない、

• 欠陥、不具合、劣化状況
• 断熱性
• 耐震性
• リフォーム費用
• 住宅ローン審査の難易度

など、中古住宅のリスクに備えるべきでしょう。

中古住宅の特有のリスクは、素人目線では見抜けない部分もあります。

ぜひ専門家に診断してもらい、回避できるリスクを取り除いてからの契約をおすすめします。

住宅は建築年ごとに耐震性の基準が異なり、そこからおよその耐震性がわかります。

木造住宅においては「1981年」と「2000年」が大きな転換期。

特に重要なのが、「新耐震基準が制定された1981年以降の物件かどうか？」です。

建築年による耐震基準を、中古住宅選びの参考にしましょう。

1950年 旧耐震基準：震度5でも倒壊しない

建築基準法は、1950年に制定されました。

この時に作られたのが、いわゆる「旧耐震基準」。

• 震度5程度の揺れでも建物が倒壊しない
• 破損しても補修により生活可能

※震度5・6が強・弱に分かれたのは1996年から

という想定です。これは、

• 震度5程度の地震で倒壊・崩壊しないが、建物が損傷する可能性がある
• 震度6以上の地震は考慮していない

ことを意味しています。

ですが、震度5以上の地震は日本では珍しくなく、年に10回程度起こっています。

震度7クラスの大地震があると大きな余震も多くなり、年によってはもっと数が多くなることも。

そのため、震度5程度で破損してしまうのは、不安が大きいです。

旧耐震基準で建てられた住宅を購入する場合は、ぜひ耐震診断・住宅診断（ホームインスペクション）や耐震リフォームを受けましょう。

1981年 新耐震基準：震度6強～7でも倒壊しない

1981年6月1日、建築基準法が改正され、木造住宅の耐震性が大幅に向上しました。

この時の基準を「新耐震基準」と呼び、

• 震度6強～7でも倒壊しない
• 震度5強程度ではほとんど損傷しない

という耐震性を求められています。

実際に、1995年の阪神淡路大震災では、新耐震基準で建築された住宅の多くが大きな被害を逃れました。

しかし、1981年以降に完成した建物すべてが、新耐震基準を満たしているわけではありません。

新耐震基準が適用されたのは、「1981年6月1日以降に建築確認済証が交付された建築物」です。

建築確認済証が交付された日付がわからない場合は、建物の完成時期で予想できます。

建築確認は着工前に行われるもので、木造一戸建ての工事期間は3～6か月。

早くても1981年9月以降、より確実さを求めるなら1982年以降に完成した建物であれば、新耐震基準に沿って建てられている可能性が高いでしょう（但し、住宅によっては6カ月以上かけて建てることもあります）。

しかし、1981年6月1日より前に建築確認がされた物件でも、建築基準法の改正を見越して新耐震基準で建てられているケースもあります。

また、新耐震基準以降の物件でも、手抜き工事をされた物件では安全と言えません。

バブル期（1986～91年）は住宅需要が急増し、経験の浅い職人による欠陥工事が多いとも言われています。

新耐震基準以降でも、不安を感じたらホームインスペクションを受けて建物の劣化状況を確認し、かつ耐震診断で耐震性に問題がないか調べておくと安心です。

2000年基準：新耐震基準を強化

1995年に発生した阪神淡路大震災を受けて、2000年にも木造一戸建ての耐震性を強化する法改正が行われました。

この時の基準を「2000年基準」と呼びます。

この法改正による大きな変更点は、次の3点です。

地盤調査が事実上義務化

住宅の基礎（布基礎・ベタ基礎など）を、地盤の状態に合わせた構造にするよう義務付けられました。

これにより、

• 地盤が「どの程度の重みに耐えられるか？」を示す、地耐力を調べるための「地盤調査」
• 必要に応じた「地盤改良工事」

が事実上必須となりました。

柱等の接合部を金具を使ってしっかり固定

柱・梁・筋交いの接合部に使用する、金具の種類などが具体的に明記されました。

それまでの接合は、釘打ち程度の軽微なものも多くありました。

しかし、そのような接合だと大きな揺れで抜けてしまい、建物が倒壊する危険性をはらんでいます。

そこで2000年基準では、しっかりと金具で固定するよう義務化されました。

耐力壁をバランスよく配置

住宅では採光を重視するため、南側に窓が多くなりがちです。

そうすると、家を支える「耐力壁」が北側に集中し、家全体のバランスが悪くなります。

阪神淡路大震災では、このようなバランスの悪い家が、ねじれて倒壊する例が多くありました。

それを防ぐため、2000年基準では壁配置のバランス計算が義務化されました。

2000年：耐震等級の登場

2000年には、住宅の耐震性についてもう一つ大きな出来事がありました。

住宅品質確保促進法（品確法）制定による、「住宅性能表示制度」の創設です。

この中に耐震性を示す、「耐震等級」ができました。

新耐震基準は建築基準法により、最低限満たさなければならないもの。

ですが、さらに高い耐震性で建てられているケースもあります。

そのようなケースは、耐震等級を確認することで、どこまで高い耐震性を持っているかわかります。

耐震等級は1～3まであり、それぞれ次の性能を有しています。

• 耐震等級1：最低限の耐震性能。（新耐震基準：震度6強～7でも倒壊しない）
• 耐震等級2：耐震等級1の1.25倍の耐震強度。学校や病院などの公共施設にあたる。
• 耐震等級3：耐震等級1の1.5倍の耐震強度。消防署・警察署などにあたる。

しかし、住宅性能表示制度は義務化されておらず、2000年以降の住宅でも耐震等級が不明なケースは多くあります。

ですが、もし購入を検討している物件の耐震等級がわかれば、判断材料の1つになるでしょう。

耐震性の高い住宅に住むメリット

耐震性の高い住宅は、「大地震で家が倒壊して、命を落とす危険性が低くなる」、というのが最大のメリット。

それともう1つ、「避難所生活を回避できる」のも大きなメリットです。

大地震で家が倒壊を免れたとしても、大きく損傷していれば、いつ崩れてくるかわかりません。

そうなると、避難所で生活しなければなりません。

ですが耐震性の高い丈夫な家で、大きな地震でも損傷しなければ、そのまま家で生活が続けられます。

特に小さな子ども連れだと、避難所生活では周囲に気をつかい、大変なストレスになるもの。

高齢者の場合は、トイレの回数を減らすため水分を控えることや、運動不足により重大な病気を引き起こす懸念があります。

ペットがいれば、避難所に連れていけないケースも。

もちろん、避難所が開設されるような大災害の時は、自宅でも電気・水道・ガスが止まっている可能性はあります。

ですが、水や食料・簡易トイレの備えがあれば、避難所よりは普段に近い生活ができますし、プライバシーの確保も可能です。

このような観点からも、耐震性の高い住宅がおすすめと言えます。

まとめ：1981年と2000年が大きな転換期

中古住宅購入時は、「1981年の新耐震基準をクリアしているか？」が大きなポイントです。

それ以前の住宅なら、専門家による耐震診断や耐震補強工事を強くおすすめします。

ただし、新耐震基準をクリアしていれば安心とも言えません。

なぜなら、2016年の熊本地震で、新耐震基準を満たしていても倒壊した住宅があったからです。

その中には、「柱等の接合部に金具を使用して固定していない」住宅が多かったそうです。

熊本地震で浮き彫りになったこの問題点は、2000年基準で改正されています。

ですので、2000年基準をクリアしているかどうかも重要なポイントです。

1981～2000年に建てられた家も、ぜひ耐震診断や耐震補強を検討してください。

また、いくら建築確認時に基準を満たしていても、工事そのものに施工不良や手抜きがあっては、安全な住宅と言えません。

建築年による耐震性を過信せず、専門家による耐震診断・住宅診断を受けておくと安心です。

そして、地震の被害は揺れによる家屋の倒壊だけではありません。

• 家具の転倒
• 火災
• 津波
• 地盤の崩壊

もあります。

住宅の耐震性だけでなく、入居後の

• 家具の固定
• 避難経路の確認

なども怠らないようにしましょう。

しかし内装のキレイさに注目して内覧しても、あまり意味がありません。

なぜなら内装はリフォームで、いくらでもごまかせるからです。

大事なのは、

• 住宅の安全性や快適性
• ライフスタイルに合っているか
• 周辺環境

などです。

この記事では、中古住宅の内覧時にチェックすべきポイントを解説します。

中古住宅内覧チェック！【建物外部】

中古住宅の内覧は、家の外回りからチェックしましょう。

外回りにこそ、家の問題点が隠れていることがあります。

基礎

必ず確認したいのが、基礎部分です。

基礎に問題があると、家全体の耐震性や耐久性が不十分な可能性があります。

ただし基礎の表面に小さなヒビが入っている程度なら、大きな影響を及ぼすことはありません。

しかし、次のようなひび割れ（クラック）には、要注意です。

• 幅0.3mm・深さ4mm以上のひび割れ
• 水平方向のひび割れ
• 小さなひび割れでも同じ場所にたくさんある
• ひび割れが基礎の上から下まで縦断している
• ひび割れ周囲に雨染みが発生している

基礎は家を支える根幹です。

もし中古住宅の基礎にヒビがあった場合、専門家に診断してもらうことをおすすめします。

外壁

外壁は傷みやすく、劣化状況が表れやすい箇所です。修繕費も大きくなりがちなので、しっかりチェックしましょう。

• ひび割れがないか？
• シーリング材に割れがないか？
• 雨漏りの形跡がないか？
• サイディングの場合、裏側の壁がボロボロになっているのをごまかしていないか？
• タイルの場合、剥がれやぐらつきがないか？

屋根・軒裏・雨どい

内覧会で素人が屋根に上って確認するのは、現実的ではありません。

しかし屋根からの雨漏りは深刻な被害に発展しやすいので、軒裏や雨どいも含めて見える範囲で確認してみましょう。（とくに軒裏や雨どい）

• 屋根材（瓦・スレートなど）の割れやズレがないか？
• 色あせやサビがないか？
• 軒裏に雨水の染みがないか？
• 雨どいに破損や詰まりがないか？

バルコニー

バルコニーは防水処理することで、雨漏りを防いでいます。

しかしバルコニーの防水処理が劣化していると、雨漏りしやすく、非常に危険です。

中古住宅の内覧では、バルコニーは念入りにチェックしましょう。

• 腐食やぐらつきがないか？
• 排水溝や排水管に詰まりがないか？
• 雨漏りしないか？

外構

外構部分の確認も、安全性や美観の上で大事なポイント。

• フェンスや門扉にぐらつきなど危険がないか？
• ブロック塀にひび割れや傾きがないか？
• インターホンやポストが壊れていないか？
• 車の出し入れに問題がないか？

などをチェックしましょう。

中古住宅内覧チェック！【家の工法】

リフォーム・リノベーション前提で、中古住宅を購入する方も多いでしょう。

しかし、その自由度は工法によって異なります。

一戸建てで主流の建築工法は、次の2つです。

• 木造在来（軸組）工法
• 2×4（ツーバイフォー）工法

リフォームの自由度が高いのは、「木造在来工法」。

水回りの場所を変える、壁を取り払ってリビングを広くするなど、大胆な間取り変更もしやすいです。

一方、ツーバイフォーは、パネル（面）で家を支える工法。

壁で家を支えているため取り払えない壁が存在し、大胆なリフォームはしにくいことが多いです。

ただしツーバイフォーだからといって、間取り変更が不可能ではありません。

ツーバイフォー工法はまだ歴史が浅いため、知識が不足しているリフォーム会社だと施工を断られるケースもあります。

ツーバイフォーのリフォームなら、ツーバイフォーの施工実績が豊富なリフォーム会社がおすすめです。

中古住宅内覧チェック！【室内】

中古住宅の内覧では、設備（キッチン・バス・トイレ）に目が行きがちです。

しかしご存知ですか？

目につきやすい場所は、リフォームで簡単にキレイに直せるのです。

それよりも

• 家の安全性・健康に影響を及ぼす部分
• 後から変えられない部分
• リフォームで対応すると高額な費用がかかる部分

など、目につきにくい部分に注意しましょう。

間取り

自身の家族構成やライフスタイルに合った間取りか、チェックしましょう。

• LDKや居室が狭すぎないか？
• 収納スペースは十分にあるか？
• 階段の上り下りしやすさ
• 生活動線に不便はないか？

赤ちゃんや小さな子どもがいれば、

• 階段にベビーゲートを設置できるか？
• キッチンで料理しながら子どもを見守れるか？
• 親が気づかない内に子どもが出入りできてしまう間取りか？

などの視点からもチェックしたいところ。

高齢者がいるなら、

• なるべく階段の上り下りをせずに生活できるか？
• 玄関やトイレ、お風呂にも手すりがついているか？
• 家の中の段差が少ないか？
• 車いすや介護が必要になった時に対応できる広さか？

また、最新家電の使い勝手も考慮したいポイント。

• ロボット掃除機が動きやすいか？
• キッチンに食洗器を置く場所があるか？
• ドラム式洗濯乾燥機（または乾燥機単体）が置ける広さか？

もし今、これらの家電を使っていなくても、将来必要になった時に活かせます。

日当たり

南向きの家でも、周辺環境によっては日当たりがよくないこともあります。

見学時は部屋の明かりをすべて消して、実際の日当たりを確認しましょう。

根本的な欠陥がないか

• 窓やドアの建て付けが悪い
• 引き戸が完全に閉まらず、隙間ができる
• あちこちで床鳴りがする
• 床が大きく凹んでいる

このような場合、家にゆがみがある可能性もあります。

また、次の場合も要注意。

• 天井に濡れたような染みがある（雨漏り）
• 床下がカビ臭い・木部が傷んでいる（シロアリ）

欠陥住宅を買ってしまわないよう、契約前に専門家に相談すると安心です。

断熱性能のチェック

断熱性能は、家の快適性と冷暖房費に直結します。

天井裏や床下点検口から確認してみましょう。

• 壁だけでなく床下や天井裏も断熱されているか？
• 窓ガラスが断熱性能の優れたものか？（二重サッシなど）
• 断熱材にすき間やヨレ、落下はないか？

また、間取りによっても断熱性能は変わります。

大きな窓があると、夏は日ざしで暑く・冬は冷気で寒くなりがち。また、吹き抜けも寒い原因となりやすいです。

売主に夏と冬の光熱費を聞いてみるのも参考になります。

収納の内部

収納は個数だけでなく、

• どれくらいの大きさか？
• 使い勝手がいいか？
• カビ臭くないか？

も確認しましょう。

カビは喘息やアレルギーの原因にもなるので、あまりにもカビ臭い物件は要注意です。

窓枠やパッキンにカビがついていないか

窓枠やパッキンにカビがついていると、

• 結露しやすい
• 家主が適切にメンテナンスしていなかった

ことが考えられます。

結露しやすい家は次の可能性も。

• 断熱性能の不足
• 換気量の不足
• 空気の流れが悪い

結露を放っておくとカビが生えやすいので、冬は窓ふきが大変です。

また、前の住人が結露やカビに無頓着だと、家全体がカビやすくなっている可能性もあります。

中古住宅の内覧チェック！【メンテンナンス履歴】

「適切にメンテナンスされてきた住宅か？」は、重要なチェックポイントです。

住宅は一般的に、築10年頃から大規模な修繕が必要になります。

築10年以上でこれまでに一度もメンテナンスしていなければ、購入してすぐに修繕が必要になる可能性もあります。

メンテナンス履歴が不明な場合は、ホームインスペクションを受けて、

• 今後いつ
• どのような修繕が必要になるか？

専門家の意見を聞くことをおすすめします。

中古住宅の内覧チェック！【周辺環境】

建物だけでなく、周辺環境の利便性や安全性も確認しておきましょう。

曜日や時間帯によって、雰囲気が変わることも多いです。

• 平日・土日
• 朝・昼間・夜

のように、曜日や時間帯を変えて訪れて、次をチェックしてみましょう。

【交通】

• バス・電車のラッシュ時の混雑具合や実際の所要時間
• バスの最終便時刻やタクシーの利用のしやすさ
• 駅前の駐輪場の有無

【生活】

• スーパーやコンビニの場所と営業時間
• 飲食店の有無
• 役所・郵便局・銀行・図書館の近さ
• ゴミの分別や収集方法

【環境】

• 騒音や悪臭はないか？
• 治安のよさ
• 道路の安全性（歩道や街灯の有無・人通り）

【小さな子どもがいるなら】

• 保育園や学童の空き状況
• 小中学校の学区と評判
• 通学路の安全性
• 公園の有無と安全性
• 近くに小児科があるか？（インターネット予約できる小児科があると待ち時間が少なくて便利）
• 近くに同世代のファミリーがいるか？

【高齢者がいるなら】

• 近くに総合病院があるか？
• デイサービスや福祉施設が充実しているか？
• 周辺道路に階段や坂道が多くないか？
• 車がなくても不自由しないか？

まとめ：中古住宅の内覧は慎重に！

内装がきれいだと、素敵な物件に見えます。

ですが、それだけで判断しないよう注意しましょう。

• 基礎など家のつくりに関わる部分
• 耐震性
• 断熱材の状態
• いつ・どのようなメンテナンスが必要か？
• どのようなリフォームができるか？

これらは素人には判断がつきにくいので、ホームインスペクションを利用して専門家の意見を聞くのがおすすめです。

安心かつ快適に暮らせる、中古住宅の購入を目指しましょう！

だからこそ、安心して住むためにも、契約前の十分なチェックが大切です。

契約前のチェックは物件だけでなく、契約・法関係からのアプローチも忘れてはいけません。

とくに注意したい視点は次の3つ。

• 安全な家であるか
• 契約関係でトラブルにならないか
• 将来の増改築時に問題がないか

中古住宅購入において、チェックすべき法令・耐震基準について、解説していきます。

ハザードマップを確認する

ハザードマップとは、自然災害による被害を予測し、地図化したものです。

災害リスクのある土地を調べられます。

• 地震による強い揺れ
• 津波
• 液状化現象
• 洪水
• 土砂災害
• 火山被害

住宅を購入しようとしている場所のハザードマップは必須です。

ハザードマップは、地方自治体で公開されています。

用途地域を確認する

用途地域とは、「その土地をどのように使っていいか？」、を定めたもの。

土地は自由に建物を建てられる訳でなく、用途地域によって建築できる建物が決められています。

そのため、仮に今、周辺が閑静な住宅街であったとしても、将来ずっと同じとは限りません。

もしその土地の用途が、「中高層住居専用地域」であれば、

・高層マンション

・大型商業施設

が建つ可能性があります。

将来の周辺環境を予測するためにも、用途地域を確認は必須です。

住環境を優先したいなら、「低層住居専用地域」の物件購入がおすすめです。

新耐震基準をクリアしているか？

中古住宅の中には、耐震性が劣る物件もあります。

耐震性の低い物件は大きな地震で倒壊する恐れがあり、大変危険です。

そのため購入する物件は、「新耐震基準」をクリアしている物件がおすすめです。

新耐震基準を満たした物件であれば、震度6強～7の地震でも倒壊しないとされています（但し、物件によります）。

中古住宅の場合、1981年6月1日以降に建築確認済証が交付された物件が目安です。

ただし、旧耐震基準の建物でも、

• 耐震性に問題がないか？
• 耐震補強工事を行っているか？

を確認し、必要があれば入居までに耐震リフォームを実施すれば安心です。

欠陥住宅ではないか？

住宅購入でもっとも深刻に後悔するのが、「欠陥住宅」です。

欠陥住宅とは、

• 法令等を満たしていない
• 設計図どおりに施工されていない
• 安全性・使用性が損なわれている

という物件をいいます。

家が傾いている、雨漏りするなど、重大な問題（欠陥）がある場合は、迷うことなく「欠陥住宅」。

欠陥が見つかった場合、瑕疵担保責任の期間内であれば補修等を請求できます（契約条件によります）。

もしくは既存住宅売買瑕疵保険に加入していれば、保険で修繕費用も賄えます。

「欠陥住宅は、保険で対応できるから安心」

ということはなく、欠陥住宅に住むこと自体、大きなストレスです。

また修繕工事では生活に支障が出ます。

不動産会社や売主との交渉も、非常にストレスです。

住宅に欠陥がないか、契約前にしっかりと確認しましょう。

ただし、不具合のすべてが欠陥住宅に認定されません。

簡単に修繕できるものは、欠陥とはちがいます。

• 基礎の軽微なひび割れ
• 壁紙のはがれ
• 乾燥によるドアの建付け不良

とくに中古住宅では、軽微な不具合はつきもの。多少目をつむることも必要です。

建築基準法に適合しているか？

築年数が古い物件の場合、法令（建築基準法など）に適合しているかのチェックをお忘れなく。

物件価格が相場より割安であれば、何らかの不適合があるかもしれません。

ありがちなケースとして、次のようなものがあります。

既存不適格建築物

「既存不適格建築物」とは、新築時は問題なかったのに、法律の改正により不適格な建築物になってしまった住宅のこと。

これは違法ではないので、建物がそのままの状態であれば、罰則や改修工事の必要はありません。

しかし既存不適格建築物は、増改築の際に現在の建築基準法に適合させる必要があります。

建ぺい率や容積率オーバーであれば、増改築時に今より小さくなることも。

（ただし緩和措置のケースもあるので、自治体や専門家への確認が必要です。）

違法建築物

違法建築物とは、

• 新築時から違法だった建物
• 新築時は合法でも、その後建築確認申請をせずに増改築し、違法となった建物

法律改正により適合しなくなった、「既存不適格建築物」とはちがいます。

既存不適格は、増改築の制限が緩和されるケースもありますが、違法建築物に緩和措置はありません。

違法建築物には多くのデメリットがあり、購入は避けた方が賢明です。

• 融資が受けられず現金一括購入になることもある
• 是正命令がおりた場合、法律に適合するよう工事を行わなければならない
• 取り壊しや使用禁止が命ぜられることもある

再建築不可

中古住宅の中には、「再建築不可」、つまり「建て替えできない建物」があります。

再建築不可物件は、

• 敷地が幅4m以上の道路に2m以上接していない
• 接している道路が建築基準法で認められた道路でない

面している道路の要件を満たしていない物件です。

道路が狭く、消防車が入ってこられないなど、安全性にも問題があります。

それだけでなく、

• 担保価値が低いので、融資が受けられないか、金額が安くなる可能性がある
• 地震や火事で全壊・全焼しても建替えできない
• 避難しにくい

長期的に考えると、慎重な判断が必要なデメリットが多いです。

一方で、メリットもあります。

• 安く購入できる
• 固定資産税が安い
• 一定の条件を満たすことで再建築できる場合もある

デメリットを理解した上で、あえて再建築不可物件を購入する選択肢もアリです。

要セットバック

要セットバック物件とは、建替え時に敷地のセットバック（後退）が必要な物件のこと。

狭い道路（4m未満）に面した物件では、自分の敷地の一部を道路として提供し、面した道路を4ｍとみなす、という制度があります。

4m未満では再建築できませんが、セットバックにより再建築できる物件となります。

セットバック制約があるため相場より安く購入できます。

しかしデメリットもあるので注意が必要です。

• 建替え時に有効な敷地が狭くなる
• 建ぺい率や容積率はセットバック後の面積で計算されるため、希望の広さの家が建てられない可能性がある
• セットバックした部分を道路にするための舗装費用がかかる（自治体によっては補助金あり）

権利関係にトラブルがないか？

中古住宅の購入時のチェックとして、不動産登記簿の確認があります。

通常、契約直前の重要事項説明時に登記簿の写しが渡されます。

登記簿の不一致は金銭トラブルになりやすいため、事前に法務局で確認しておくと安心です。

不動産登記簿は「土地登記簿」と「建物登記簿」の2つからなっており、

• 表題部
• 甲区
• 乙区

の3部構成となっています。

表題部のチェック

物件探しの参考にした広告、重要事項説明書の記載内容と違いがないか、確認しましょう。

また土地の面積は、

• 公簿面積…登記簿上の面積
• 実測面積…測量を行って算出された実際の面積

の2種類があります。

公簿面積による「公簿売買」を行った場合、後日測量してみると登記簿に記載されていた面積より小さいケースも。

支払った土地の代金に不満が残ったり、希望していた広さの建物が建てられないなどのトラブルもあります。

契約書上で、公簿売買か実測売買か、確認しておきましょう。

甲区のチェック

甲区では、「物件の所有者が本当に売主であるか？」、確認しましょう。

売主と所有者が異なる場合、売主が勝手に物件を売ろうとしている可能性もあります。

後々のトラブルを避けるためにも、売主と所有者が異なる場合は慎重に進めてください。

乙区のチェック

乙区では抵当権が抹消されているか、確認しましょう。

もし抵当権が残っていると、最悪、借金を負わされる可能性もあります。

ただし、「抵当権が残ったまま＝住宅ローンの残債が残ったまま」、売主が売却するケースは非常に多いです。

この場合は、契約書に次の記載を確認してください。

• 物件の引渡し時までに抵当権が抹消される
• もし抹消されなければ契約解除できる

住宅ローン控除が受けられるか？

住宅ローン控除は、住宅ローン残高の1％が控除される制度。

マイホーム購入における、大きな優遇支援の1つです。

しかし中古住宅は、住宅ローン減税を受けられない場合もあります。

• 木造住宅…築20年以上
• RC造マンション等の耐火建築物…築25年以上

希望している中古住宅が、住宅ローン控除を受けられるか、しっかり確認しておきましょう。

ちなみに上記に当てはまる場合でも、新耐震基準に適合する証明書があるなどの条件を満たせば減税を受けられます。

• 購入する物件が住宅ローン控除を受けられるか？
• そのための工事が必要かどうか？

契約前にホームインスペクションを実施して、専門家に相談しておくと安心です。

まとめ：法令関係からも厳しくチェック！

中古住宅の購入は、どうしても物件のチェックに目がいきがちです。

もちろん物件のチェックも大切。しかしそれだけでなく、法令関係もしっかり確認しておきたいところです。

• 契約上、問題のない物件か？
• 将来的に問題は発生しないか？（増改築など）

中古住宅ならではの確認を忘れずに行い、後悔のないマイホームを手に入れてください。