リフォームやリノベーションのための融資を考えている人は、リフォームローンの基礎知識をここで学んでおきましょう。

１．名称はリフォームローン

家を購入するときに利用する融資は住宅ローンと呼ぶことにはなじみがあると思いますが、増改築を資金の目的とする融資のことは何と呼ぶのかご存知でしょうか。

多くの銀行では、増改築に使用する資金の融資をリフォームローンと呼んでいます。リノベーションローンという呼称はあまり使用しません。リノベーションのための資金であってもリフォームローンの利用を検討することになります。

２．リフォームローンを取扱う銀行が増えた

リフォームローンは以前に比べれば、随分と利用しやすくなったものです。１０年前であれば、多くの銀行がリフォーム目的の資金については積極的ではありませんでした。住宅ローンに比べて融資金額も低く、ニーズもそれほど高くなかったこともあったと思われます。

今では大きく状況が変わってきており、いろいろな銀行からリフォームローンを選ぶことができるようになっています。しかし、それでも一部の銀行では扱っていないこともあります。

３．１，０００万円の融資も可能

内装の交換や一部設備の交換程度のリフォームであれば、工事費が３００万円を超えることはあまりありません。リフォームの工事費用が５００万円を超えるということは少ないのです。

それだけに、銀行から融資を受けたい金額も５００万円を超えるということはあまりないわけですが、間取り変更やこだわりのある仕上げなどにするリノベーションをする場合には、５００万円を超える予算となることもしばしばあるものです。

しかし、リフォームローンの融資額の上限を５００万円に設定している銀行も多く、そういった銀行からはリノベーションに必要な資金を調達することができないこともあります。

しかし、なかには１，０００万円まで融資する銀行もありますから、必要な資金に合わせて銀行を探しましょう。執筆時の２０１７年６月１日時点では、三菱東京UFJ銀行や三井住友銀行では融資上限を１，０００万円としています。

４．返済期間（借入期間）は住宅ローンより短い

リフォームローンは、住宅ローンに比べると返済期間が短いです。住宅ローンでは、年齢次第では３０年や３５年という期間も可能ですが、リフォームローンは長くても１５年です。１０年を最長としているケースが多いですから、返済計画を考えるときは住宅ローンの感覚を捨てなければなりません。

５．見積書・図面・工事請負契約書が必要

リフォームローンの融資を受けるためには、住宅ローン同様に収入証明などの必要書類がありますが、リフォームやリノベーション工事の見積書や図面、工事請負契約書も必要となります。

実は、実際にはリフォームをしないのに工事すると見せかけて銀行から融資金をだまし取ろうとする人もいるため、銀行の審査も慎重になっています。

しかし、希望するリノベーションが必ずしもできるとは限りません。対象の中古マンションの様々な条件によって、実施できる工事内容は異なるのです。リノベーションに適した中古マンションとはどのようなものか、見極める方法を解説します。

１．住みたいマンションのイメージを考える

リノベーションに適した中古マンションを見極めることは大事なことですが、実はその前にどのような部屋に住みたいのか考えておくことも大事です。リノベーションに適したマンションの条件を全て満たしていなくとも、自分が実施したいリノベーションさえできればよいとも考えることができますね。

何もかも完璧を目指すというわけではなく、自分のリノベーションに適した中古マンション探しをするためにも、住みたい部屋をイメージしておきましょう。

２．竣工図書（図面）で確認できるチェックポイント

リノベーションに適しているかどうか見極めるためのチェックポイントをご紹介します。まずは、マンションの内見に行ったときや竣工図書（図面）からチェックできることから説明しましょう。

２－１．床の工法（直貼り・2重床）

床の工法の確認は非常に大事です。床下に上水や排水の配管をしますが、その配管経路をどこまで移動させることができるかどうかは、キッチンやトイレ、浴室などの水回り設備の移動可能な範囲と大きく関係するからです。現状の間取りと同じ位置ではなく、キッチンをバルコニー横に移動させたくとも配管をそこにもっていくことができなければ、実施困難となります。

そこで、以下の図を見てください。

床下に配管をするわけですが、床が直貼りであれば配管をほとんど移動させることができません。逆に2重床であれば、床下のスペースがあるために配管を移動させることが可能です。つまり、リノベーションには2重床である方が適しているということです。

２－２．2重床の場合の床のふところ高さ

リノベーションをするうえで2重床の重要性がわかったと思いますが、同じ2重床であっても床下スペースの高さ（ふところ高さ）がどれぐらいあるかどうかも重要だということを知っておきたいものです。

排水管の内部を使用後の水が流れていくわけですが、排水管を斜めに取り付けていなければ水が下流（低い方）へと流れていきませんね。つまり、排水管には適切な勾配が必要になるのです。勾配を付けるということは、床下のふところが低いとパイプシャフト（ＰＳ）から遠い位置に水回り設備を移動させることが困難になります。

ちなみに、パイプシャフトとは上下方向に配管を通しているスペースのことです。間取り図をみれば、「ＰＳ」と記載されていることが多いです。

例えば、キッチンを移動させるとして、パイプシャフトの位置から遠くへキッチンを設置するならば、キッチンからパイプシャフトまで適切な勾配をもたせつつ排水管を設置しなければなりません。勾配があるわけですから、距離が長いほど床下の高さが必要になるのはわかりますね。

床下の高さが高い方がリノベーションには適しているということです。

ただ、どれだけの高さが必要であるかは、リノベーションの内容によって異なります。１５ｃｍで十分なこともあれば、３０ｃｍ程度は必要なリノベーションということもあります。水周り設備の移動を考えているならば、リノベーション業者などに相談して、その工事内容に必要な寸法を確認してもらうとよいでしょう。

２－３．床コンクリートスラブのプラン

床の工法は2重床が適せていると記述しました。しかし、2重床ではないマンションは非常に多く、それらを全て除外すべきかといえば、そうでもありません。築年数の古い中古マンションを購入してリノベーションする人が多いですが、古いマンションほど2重床である可能性は下がります。

2重床でない場合は、コンクリートスラブについて確認するようにしましょう。

マンションの床コンクリートスラブは、以下のような形状になっています（個々によって異なる）。

2重床ではないマンションといえども、既存の水周り設備のある場所は上の図のように2重床になっていることが多いです。洗面室やキッチンの床がこのようになっているものだと考えてください。その範囲においては、配管を移動させやすいです。

但し、リビングや居室などのスペースが2重床でなければ、移動可能な範囲が限定的であることをよく理解しておきましょう。

２－４．現在の配管経路

次に既存の配管経路がどのようになっているかもチェックしておきましょう。床スラブが下がっている範囲のみに配管されていることが一般的ですが、配管位置を図面で確認すればそれがよくわかります。

また、キッチンの排気ダクトの経路もそうです。中住戸であればバルコニー側に排気していることが多いですが、どこから外部へ排気できるのか、その経路はどうなっているのか、キッチン等を移動させたときに施工上の問題が生じないかといったことを確認すべきです。

これらの配管経路も水周り設備の移動を検討するための参考になります。

もし、下階の天井裏に上階の配管があるようなマンションであれば、リノベーションは大きく制限されてしまうでしょう。古いマンションでは、こういったケースもあるため確認しておきましょう。

２－５．上下階の間取り

リノベーションで間取り変更をする場合、寝室にしたいスペースの上に上階の排水管があれば、音が気になるかもしれません。逆にリノベーションしたことによって、下階より排水音等がうるさいとクレームを受ける可能性もあります。

間取りや配管経路を確認して遮音材などの対策も検討した方がよいでしょう。

２－６．竣工図書はどこにあるのか

これまでに挙げたポイントをチェックするには、竣工図書を閲覧する必要があります。竣工図書のなかでも、平面詳細図や断面図、矩計図、給排水設備図、電気配線図はリノベーションと深く関係があるため、よく確認したいものです。

この竣工図書は、マンションの管理人室や倉庫に保管していることが多いです。管理人や管理会社に依頼して閲覧させてもらうようにしましょう。但し、竣工図書を持ち帰って確認することは原則としてできません。また、その全てをコピーしてもらうこともできませんので、現地で閲覧して確認し、了解を得られれば必要な図面のみコピーするようにしましょう。

竣工図書を自分だけでチェックして、必要なことを把握することは難しいため、リノベーション業者やホームインスペクション（住宅診断）会社などに依頼して見てもらうようにしましょう。

２－７．竣工図書が無い中古マンションに注意

リノベーションをするうえで、竣工図書の確認が非常に重要であることは理解して頂いたと思いますが、その竣工図書が無いというマンションも一部で見られるので注意が必要です。

築年数が古くて小規模なマンションであれば、そういった物件である可能性が高まりますから、購入前に有無を確認しておかなければなりません。

竣工図書の無いマンションを購入してリノベーションする場合、解体するまで配管位置等が不明であるため、どうしても見切り発車の工事となってしまい、着工後に工事費の追加が生じる可能性も高くなります。しかも、リノベーション業者としても防ぎきれない問題ですから、工事の請負契約前に追加工事費が生じる可能性や想定される追加費用の範囲について聞いておくとよいでしょう。

３．マンションのルールに関するチェックポイント

ここまでは物理的に、実施したい工事ができるかどうかを見てきました。しかし、リノベーションに影響を与えるのはそういったハード面のみではありません。もう1つ大事なことは、個々のマンションにあるルールの確認です。

リフォームやリノベーションをするとき、何でも自由にしてよいというわけではありません。マンションによってはいろいろな制限がありますから、よく確認しておきましょう。

３－１．リフォームの制限内容（管理規約・使用細則で）

管理規約、使用細則、若しくはその他のものにおいて、どのようなことをしてはいけないか定めていますので、それを必ず書面で確認しましょう。管理人に口頭で質問しただけでは間違えることもあります。

たとえば、床仕上げ材についての遮音等級の最低基準を設けているということは非常に多いです。なかには、フローリングを禁止しているマンションもあります。

希望する工事ができないこともありますから、中古マンションの購入前にチェックしておきたいものです。

また、実際にあった事例では、リノベーションをする住戸の上下階や両隣の住戸から承諾をもらうことが条件となっているケースがありました。指定された書面に押印してもらう必要があったのです。該当する住戸の人たちがどういった人かわかりませんし、運が悪ければいろいろと注文を付けられる可能性もありますから、そういったマンションを購入すべきかどうか慎重に検討したいものです。

３－２．工事車両を駐車する場所があるか（無ければ工事費ＵＰ）

工事が始まれば、建築業者の工事車両が毎日のように出入りします。その車両を駐車するスペースがないマンションもありますが、その場合、近隣の有料駐車場を使用してもらうことになり、その費用の負担が工事費に上乗せとなることがあります。

また、駐車位置から距離が遠くて建築資材などの搬入が大変な分、見積りが高くなることもあれば、搬入が大変なだけに工事期間が長くなることもあります。意外とリノベーション費用と関わる可能性のあることなので、確認しておいた方がよいでしょう。

３－３．ＥＶの使用制限

マンションによっては、建築業者がエレベーターを使用してはいけないということもあります。さすがに高層マンションにおいてはそのようなことはありませんが、低層階でもエレベーターを使用できないとなれば、資材等の搬入は大変ですから、工期延長や工事費アップにつながることがあります。

「中古マンション購入＋リノベーション」を成功させるため、ここで紹介したことについてはリノベーション業者によく相談して、取引を進めるようにしましょう。どのリノベーション業者に依頼するか未定ならば、専門家（建築士）に内見に同行してもらうのもよい方法です。

間取りを大きく変更するようなリノベーションをするときには、建物を広範囲に解体撤去することになります。間取り変更が大きなものでない場合でも、解体撤去する範囲はあるでしょう。その解体をしたときには、それまで隠れていた箇所がオープンになり、内部を見ることができます。

これは。建物を効率よく長持ちさせるために大事な良い機会です。リノベーション時にかける費用を効率よく活用し、かつ住まいを長持ちさせるためにも、ここで学んでおきましょう。

１．リノベーションするなら劣化と不具合も同時に補修すべき

リノベーションといえば、現況の間取りから自分の思い通りの部屋へ変更するような工事を思い浮かべる人が多いようです。事実、そういったリノベーションは多いです。自分たちのライフスタイル、住まいの使い方・暮らし方に適したプランへと変更する工事がリノベーションです。

ただ、せっかく工事するのですから、プラン変更という視点以外でも考えた方がよいでしょう。それが、補修・補強といった工事です。

１－１．早期発見・早期対処で建物の寿命を延ばす

壁紙（クロス）を貼り換えるだけのリフォームであるならば、工事の際に確認できることはそう多くありません。工事前の状況とほとんど同じです。しかし、壁や天井、床などを解体する工事を行うのであれば、それまで隠れていた箇所が現れて確認できるようになります。

その確認時に建物の悪いところ（著しい劣化や不具合など）が見つかったならば、補修しておくことで建物を長持ちさせることができます。逆に言えば、放置していれば建物の寿命を縮めることになったり、後から多大なコスト負担を強いられたりすることがあるのです。

リノベーションに資金を投じるわけですから、住宅が長持ちしてほしいのは誰でも同じです。そして、リノベーションをする際には、長持ちさせるために必要な情報を得ることができる機会でもあります。この機を有効活用するかどうかはあなたにとって１つのポイントとなるでしょう。

１－２．同時補修で手間が楽になる

リノベーション時に不具合や劣化を同時に補修することで、施主がリフォーム業者等と話し合う手間が一度で済みます。リノベーションと補修工事に関して、別々に何度も打ち合わせや話し合いのための時間をとらなくてもよいのはメリットになります。

１－３．同時補修でコストダウンできる

リノベーションと補修工事を一緒にすることでコストダウンできることは多いです。

例えば、柱が腐食していた場合、補修するためには壁の解体が必要です。リノベーションで壁を解体するならば、一緒に補修もしておいた方がよいのはイメージしやすいですね。また、補修のためだけに壁を解体するなんて費用も資源ももったいない話です。

また、外壁をするときには屋根の補修や交換も一緒にすれば、足場台は一度済みますから経済的です。

このように、プラン変更と補修は一体で考えた方がお得なのですが、リノベーション業者によっては注文された工事しかしようとせず、必要な補修工事があるとわかってもきちんと提案してこないことがあります。解体した時点でわかった補修すべき点を報告してくれないこともありますから、注意したいところです。

２．建物の劣化や不具合を確認する方法

補修すべき建物の劣化や不具合があるかどうか確認し、それをリノベーション工事の際に一緒に補修してもらうわけですが、そういった劣化や不具合をどのようにして確認すればよいのでしょうか。建築は専門的なことが多く、一般の人では気づかない問題や気づいても一緒に補修した方がよいかどうか判断できないこともあります。

２－１．リノベーション業者に建物を調査してもらう

補修すべき劣化や不具合の有無の確認は、リノベーション工事を発注する会社に建物調査してもらってから提案してもらう方法があります。リノベーション業者にとっては、補修工事を一緒に行うことは工事費が増えることにもなり、メリットとなりますから基本的には嫌がることはないでしょう。

むしろ、多くの業者が自ら提案しようとするはずです。

しかし、工事金額をかさ上げしたいがために、不要な補修工事まで提案することがあるため、そういった悪質な業者には十分に注意しなければなりません。また、不具合や著しい劣化の見極めがきちんとできない業者もありますので、その点にも注意した方がよいでしょう。

２－２．第三者の専門業者に住宅診断（ホームインスペクション）してもらう

もう１つの方法は、リノベーション工事とは利害関係のない第三者の専門業者に住宅診断（ホームインスペクション）を実施してもらう方法です。一般的には建築士が行なうものです。

工事金額の増減が利益に関係ない立場から客観的な意見をしてもらえる点が最大のメリットですし、専門業者ですから建物調査に不慣れなリノベーション業者よりも信頼できることが多いです。特に、リノベーション業者が工事を他社に丸投げするケースも多いですが、そういった業者ならば現場知識・経験が欠けることから、専門業者の診断（インスペクション）が頼りになるでしょう。

 
住まいのリノベーションは、そう何度もすることはありませんし、補修やメンテナンスもそう何度もすることはありませんね。これを同時に実施することは、時間的にも金銭的にもメリットがあることですから、同時に対応することを前提にしてリノベーションを検討しましょう。

その相見積もりで出てきた見積書で各社の建築費を比較するときに知っておかないと工務店選びで失敗してしまうことが多いので、注意が必要です。せっかく相見積もりをとっても比較方法が間違っていれば意味がないわけです。

今回のコラムでは、複数の見積書の適切な比較方法を解説し、失敗しない工務店選びをしてもらえるようにアドバイスするものです。

１．できる限り同じ見積り条件で比較する

適切な建築費の見積り比較のためには、見積りを依頼する段階から注意しなければなりません。それは、できる限り同じ見積り条件で比較するということです。

１－１．建築費の比較が目的なら条件は大事

工務店やハウスメーカーに見積りを依頼するとき、その段階によって目的に違いがあるものです。２～４社程度に候補を絞った段階で見積りを提示してもらうのであれば、金額の比較も大事になっていることでしょう。そういったときには、各社の見積り金額を比較検討しやすいように同じ条件で見積書を作成してもらうと便利です。

各社が全く異なるプランの住宅を前提に見積りを出してきても、結局、施主も判断しづらいですね。但し、条件を同じものにして見積り依頼するからには、ある程度は発注するプランを固めておく必要はあります。

１－２．建物の仕様グレード・プランを同じ条件とする

条件を同じにするといってもどういった項目を同じにすればよいのでしょうか。例えば、使用する建築資材・材料・設備商品などを全て同じものとすることができれば、それは比較する上で便利でよいですね。

しかし、現実的にそれは難しい場合が多いです。特に大手ハウスメーカーともなれば、使用する材料の多くを自社生産しており、その使用が前提ですから、他社と同じ材料で比較することはできません。街の工務店でも、何でも取り扱えるというわけではありません。

そこで、施主が考えておきたいのは、使用する材料・商品のグレードをできる限り同じものとするということです。もちろん、建物の面積・形状などもほぼ同じもののしておかないと比較が複雑になり、不明点が多くなることでしょう。

２．建築費の坪単価の比較は設計監理料込で比較する

実際に各工務店やハウスメーカーから見積書が上がってきたときに、注意してほしいこととして設計監理の報酬がどうなっているかです。

２－１．設計監理の報酬は会社によって異なる

住宅を新築するにしても、リノベーションするにしても、必ず設計という業務が生じます。監理は新築では生じますが、リノベーションでは内容によって必須ではないこともあります（もちろん監理した方がよい）。

設計とは建物のプラン・仕様を検討して、設計図を作成する業務です。監理とは、建築工事が始まってから完成するまでの間に、設計図通りに建築されているか、施工不良等がないか確認する業務です。設計も監理も欠かすことのできない大事なものです。

当然ながら、設計も監理も人が時間をかけて行うので人件費がかかりますし、技術料相当の報酬もかかります。この報酬の扱いをどのようにしているか、会社や取引内容によって違いがあります。

建築費のなかに設計監理の報酬を含めて別途請求していないこともあれば、建築費の見積書とは別に設計監理業務の見積書があることもあります。設計や監理を自ら設計事務所と契約して発注する場合は、建築費の見積りとは別になるでしょう。

工務店に設計監理を任せる場合は、一緒になっていることがあるのです。よって、設計監理の見積りがそもそも別途なのかどうかを確認しなければなりません。

２－２．設計監理の報酬はそれなりにかかるもの

設計も監理も人件費や技術料相当の金額が生じるものだと述べましたが、どれぐらいの金額になるのでしょうか。

これは設計事務所や建物の規模・工法などの条件によって開きがありますが、建築費の７～１２％程度であることが多いです。あまり極端に安い場合はどこかでコストをかけていない可能性があるため、業務内容を確認した方がよいでしょう。たとえば、作成する設計図の種類に大きな差異があるかもしれません。

金額にして、条件にもよりますが、建物面積３０坪で１００万円台後半から２００万円台の報酬であることが多いです。

３．建築費の見積書に書かれていない点も比較する

工務店などの見積書や設計図を見ても載っていない条件についても、比較検討しておかないといけません。具体的に確認すべきその他の大事な項目を挙げていきます。

３－１．監理で現場へ行く回数

前に述べたように監理とは、設計と現場の照合をしたり建築工事の品質をチェックしたりする大変重要な業務です。建築士である監理者が現場に何度も足を運んでチェックしなければなりませんが、現場を訪問する回数・頻度は、監理業務の良し悪しに影響するものです。

監理は適切に行ってもらわなければなりませんが、ここで手抜きがあるとチェック機能が働かないため、欠陥工事などのトラブルに遭遇する可能性が上がってしまうのです。

具体的に監理者が現場へ何回ぐらいいくのか、どれぐらいの頻度・ペースで行くのか、監理では具体的にどういったことをしてくれるのか、といったことを各社から聞いておくべきです。ここで差があるようならば、コストに影響することですから見積り金額の相違となります。

３－２．保証の範囲

新築でもリノベーションでも建築工事をする工務店は、施主に対して建物の保証をします。新築であれば、雨漏りを防止する部分と主要構造部の瑕疵について引渡しから１０年間の保証が義務となっています。

この義務化された保証は最低限のものですから、それ以外にどういったところまで保証してもらえるのか確認しましょう。具体的な保証対象となる項目と保証期間を確認することが大事です。

３－３．完成保証の有無

建物が完成してから後の瑕疵に関する保証だけではなく、完成保証の有無についても確認しておきましょう。請負契約した工務店が工事の途中で倒産した場合、この保証が付いておれば、工務店が変更になったときの追加工事費用や前払いしていた建築費の損失が保証されます。

こういった保証には保証料の負担が生じますから、これが含まれるかどうかで見積り金額も異なってくるはずです。完成保証の有無も比較するべきでしょう。

３－４．地盤調査費用と地盤改良工事の内容

住宅の新築に際してかかる費用のうち大きなものとしては、地盤調査費用と地盤改良・補強工事費用があります。特に、地盤改良または補強工事を行う場合、その内容次第では数百万円の負担になることもあり、よく確認しながら進めておかなければなりません。

一般的には、建物のプランが確定してから地盤調査を行い、その調査結果を見てから地盤改良・補強工事の有無や内容を決めていく流れとなります。建築費の見積りはこれより前ですね。

つまり、地盤改良・補強工事の有無やその内容は建築費の見積り段階では、出てこないものです（一部を除く）。しかし、地盤調査費用は概ね確認することができます。敷地の形状と面積（広さ）から、何箇所で調査するか予測することができ、その予測に基づいて地盤調査費用を算出すれば、実際とずれることはあまりないでしょう。

よって、地盤調査費用が含まれているかどうかも確認しておきましょう。

 
いかがでしょうか。工務店各社から見積書が提示されるときの比較状の注意点をあげましたが、これらはそう難しいことではありませんので、多少、時間をかけてでも確認し適切に比較して工務店選びに活用してください。

ウォークインクローゼットについては、メリットもデメリットもありますし、住まいの形状や全体のプラン、そして住む人の使い方によっては、あまりお勧めできないこともあります。間取理の検討において、ウォークインインクローゼットは重要な部分を占めますので、慎重に検討しましょう。

ここでは、ウォークインクローゼットのメリット・デメリットのほか、注意点についても解説しています。

１．ウォークインクローゼットのメリット

最初に、ウォークインクローゼットのメリットを挙げておきます。

１－１．憧れ（気持ちの問題）

「ウォークインクローゼットがほしい」と考えている人は、何となく憧れを持っている人も多いです。特に女性から、ウォークインクローゼットは譲れないという意見を聞くことが多いです。収納量が多いからという意見もありますが、実は一般のクローゼットでも間取りの中で使用するスペースが減るわけではないですから、収納量の面でプラスというわけではありません。

漠然と、「ウォークインクローゼットがほしい」と考えている人は多いですが、他に明確な理由がないならば、デメリットも知ってから考えた方がよいかもしれません。

１－２．大きな荷物を収納できる

大型のトランクや収納ケースなどを収納しやすいというメリットがあります。一般のクローゼットでは、奥行きが超えてしまうものは、横向きに収納しなければならず、使いづらいこともあります。特に収納ケースは横向きでは不便すぎますね。

サイズとの兼ね合いもありますから、後述しているウォークインクローゼットの注意点も参考にして間取り作りしてください。

１－３．ウォークインクローゼット内で着替えができる

使い方によってメリットと言えることは、ウォークインクローゼットの中で着替えをできるという点です。このような使い方を希望しない人にとってはメリットになりませんが、意外とウォークインクローゼット内で着替えできる方がよいという人もいます。

使い方については、ご家族で意見交換した方がよいですね。

但し、着替えをするならば、ウォークインクローゼット内の通路部分の広さを十分に確保しなければなりませんから、サイズのことも考えておきましょう。なかなか十分な巾を確保しづらいことがおおいですが、できれば８０ｃｍほど欲しいところですね。もちろん、使用する人の体格も考慮してサイズを検討しましょう。

２．ウォークインインクローゼットのデメリット

次にデメリットについて挙げてみます。

２－１．ウォークインクローゼット内の通路がデッドスペースに

ウォークインクローゼットの採用を考えるうえで、ここで挙げることが最大のポイントになる人は多いです。ウォークインクローゼットは、その名の通り収納内に人が入って使用するものですから、収納内に通路部分があります。

通路は人が立つスペースですから、原則、物を置くことができません。ただ、通るだけのスペースです。廊下もそうですし、居室内の通行部分も同じで物を置くことはできませんね。

床面積が十分に広くゆとりがあるのであれば、この点はあまり考えなくてもよいですが、都市部ではあまり大きな住宅は望みづらいですから、面積の有効活用が非常に重要になります。限られたスペースの有効活用という点において、ウォークインクローゼット内の通路はもったいないデッドスペースともなります。

ただ、通行したり立ったりするだけのスペースは少ない方が、その分、収納や他のスペースに利用できますね。

一般のクローゼットと迷ったとき、それぞれの間取り図を作成して比較してみるとよいでしょう。上図を見てください。左側のプランにはウォークインクローゼットがありますが、グレーの通路部分が荷物等を置けないスペースです。

右側は一部を隣のスペースから使用できる収納にしていますが、こちらの方が収納量は多いですね。もちろん、隣室が洗面室ならば、洗濯機置き場や洗面台などのスペースと収納に分けて使用することもできますし、プランの巾も広がります。

右のプランなら、居室内の通行スペースから収納を利用できるため、スペースの有効活用になりますね。

２－２．電灯が必要

ウォークインクローゼットにする場合、内部に灯りが必要ですから、僅かながら電気代も多めにかかります。建築費も多少のアップですね。収納内の灯りは、直下に燃焼しやすいものを置くと火災のリスクもあるので注意しましょう。

３．ウォークインクローゼットの注意点

実際に、ウォークインクローゼットを採用する場合に注意すべき点を紹介します。

３－１．衣装の巾を把握し、奥行きを決める

収納は有効寸法をよく考えて設計しなければなりません。そこへ収納する衣装の巾や奥行きを把握することから始めます。たとえば、スーツ５０㎝、コート・ダウンジャケット６０㎝などです。また、可能ならば収納ケースの奥行も確保できるとよいですね。

３－２．引き出しを考慮した通路巾

ウォークインクローゼットには、収納ケースを置く人が多いですが、その引き出しを出すスペースを考慮しなければなりません。通路巾が６０ｃｍあれば大丈夫でしょう。

前述したように内部で着替えをしたいならば、もう少し巾のある方がよいですが、無駄に広すぎるとデッドスペースになる問題もあります。何を優先するかよく考えなくてはいけません。

ちなみに、木造の在来工法であれば、上図のようにクローゼット幅が芯々で１８２０ｍｍ（一間）、２２７５ｍｍ（一間半）が考えられます。

３－３．その他の注意点

ハンガーパイプの上に棚を設けることが多いですが、ハンガーパイプと棚の距離が近すぎてハンガーを掛けたり、外したりするときに使いづらい状況になっている住宅を見かけることがあります。収まった状態のことだけ考えず、実際に使用するときの動作のことも考慮しましょう。

また、ウォークインクローゼット内には換気扇があると便利です。どうしても、匂いや埃、湿気の問題が生じやすいため、換気扇がオススメです。

そして、使い方にもよりますが、内部でズボンプレッサーやアイロンを使用するときに備えて、コンセントがあると便利です。こういった具体的な生活上の作業をイメージし、どのスペースでどの家事を行のか考えて必要な設備を必要な箇所に設置したいものです。

最後に、市販のボックスについてです。以下の図をご覧ください。

スーツやジャケットをハンガーパイプにかけたとき、その下のスペースが空きますね。このスペースに市販の収納ボックスを使うことで、スペースを有効活用できます。こういった箇所に造り付けの棚を設けようとする人の意見を聞いたことがありますが、そのときによってスーツ等の量も異なりますし、簡単に移動したり、使い方を変更したりできるように移動できるボックス等の方がオススメです。

ウォークインクローゼットのメリット・デメリットと注意点、さらに有効な利用方法までご紹介しました。家づくりやリノベーションの参考にしてください。

今、間取りを考えている人が知っておくべきデッドスペースの問題とそのチェック方法をご紹介します。

これで限られた住まいのスペースを有効活用して、契約後にプランで後悔しないようにしましょう。

１．間取りのデッドスペースとは？

間取りにおけるデッドスペースとは何のことでしょうか？

簡単に言えば、デッドスペースとは利用しづらいスペースです。その空間を何か使うということが難しく、何とか収納にしようかと考えるぐらいしかできないもので、間取り作成上、よく考えておかないと無駄なデッドスペースが多く出来てしまいます。

デッドスペースが全くない住宅というのは、少ないものであり、ある程度は仕方ないものですが、その面積が広いと本当にもったいないですね。大きな邸宅ならまだしも、日本の住宅面積は大きくありませんから、限られた大きさの住宅のなかでは、デッドスペースは極力抑えたいものです。

また、人の動線となるスペースが広すぎるのも、場合によってはもったいないこともあります。動線にもよりますが、ただ住宅内を移動するだけのスペースが広すぎるのも、限られたスペースを有効に活かせていないと言えます。たとえば、住宅の床面積に対して占める廊下面積が広すぎるのはもったいないですね。

２．デッドスペースだらけの間取りがなぜできるのか？

デッドスペースについて少し考えれば、多くの人があまり歓迎しないものだとわかりますね。それでも、多くの住宅の間取り図を見ていると驚くほどデッドスペースが多いです。それでは、なぜ間取りを作っていくなかでデッドスペースが出来てしまうのでしょうか。

２－１．施主が間取り図を描くとデッドスペースだらけになる

素人というと気分を害されるかもしれませんが、間取り作成に慣れていない人が間取り図を描くとどうしてもデッドスペースが増えてしまうことが多いです。それまで真剣に間取りを考えたり作ったりしたことないわけですから、仕方ないことです。

２－２．施主の要望を詰め込んだだけの間取り図はデッドスペースが多い

ハウスメーカーや工務店の担当者が、施主からの受けた要望をただただ詰め込んでしまったプランというものは本当に多いです。要望を聞いたのだからいいだろうと安易に考えている担当者にがっかりすることでしょう。

間取りなどプランに関する要望を聞いて、間取り図などを作成する人が初期段階では営業マンが対応している会社もあります。この場合は、あまり多くを期待するのは難しいでしょう。施主が不満を示すと、「あなたが言った条件の通りですよ」と言われてしまうこともあります。

また、設計者でも設計者としての提案を入れず、施主の要望を詰め込んだだけのプランを作成してしまうことはよくあります。営業マンでも設計者でも、要望をただ詰め込んでいってしまっただけならば、デッドスペースが増えてしまうことが多いです。

３．上手に間取りのデッドスペースをチェックする方法

それでは、出来上がった間取り図からデッドスペースがどれだけあるのか、どのようにチェックすればよいか解説していきます。お手元に間取り図のコピーを用意して見比べて頂くとよいでしょう。

３－１．家具を間取り図に配置するとデッドスペースがわかりやすい

お手元の間取り図に、家具は描かれていますか？以下の間取り図には家具が描かれていませんね。

キッチンやトイレなどの設備は描かれていても、テレビボード・冷蔵庫・テーブル・ソファ・棚などは造りつけのものでなければ、描かれていないことが多いので、自分自身で書き込んでみてください。

このときに注意すべきは、そのサイズです。間取図の縮尺に合わせて、できる限り正しいサイズで書き込むことです。間取図にソファーやダイニングテーブルなどが描かれているときは、そのサイズが正しいものかチェックしておいた方がよいです。

以下は赤線で家具を描きこんだ間取り図です。

これだけで勘の良い人ならば、デッドスペースに気づくかもしれません。ただ、クイズをしているわけではないですから、この時点でのチェックに時間をかける必要もありません。次へ進みましょう。

３－２．間取り図を色分けするとデッドスペースがわかりやすい

間取り図に家具等を書き込んだ後は、間取り図を色分けしていきます。色を付けるのは人の動線です。

台所では料理するときの動線、ダイニングテーブルへの動線、階段や玄関・トイレへの動線、くつろぐソファーへの動線など全てです。

以下が動線とその他を色分けした間取り図です。

グリーンの部分が動線です。
いかがでしょうか？これでデッドスペースが見えてきませんか？

さらにデッドスペースをブルーにしてみましょう。

居住スペースなどとして使用しない、もったいないスペースが、これだけあることに気づきますね。この間取りは、まだまだ改善の余地があることがわかります。

デッドスペースをチェックするときには、正確なサイズで家具等を配置すること、動線を考えること、色分けすることの３点が大事です。お手元の間取り図を色分けしてみてください。

ここでは、自分で工事の見積書をチェックするときのポイントを画像付きで詳しく説明しています。見積りチェックを怠って後悔することのないようチェックしてください。

１．工事項目（名称）のチェックポイント

見積書のチェックで最初にすべきことは、工事項目のチェックです。見積書によっては、工事名称や工事種別、単に名称とのみ記載されていることもあります。一般的には見積書の左側に書かれている欄です。

以下の見積書を見てください。

「名称」という欄がありますが、これですね。「内装仕上げ工事」とあり、その下に「ビニールクロス貼り」「フローリング」などと記載されています。この「名称」欄とその右欄の「規格寸法」を見ながら、自分が発注しようとしている内容と一致しているかどうかを確認しなければなりません。

たとえば、上の画像のなかに「タイル工事」とあり、「リビング壁の一部」がタイルとなっています。このタイルが指定したメーカー・商品の物で一致しているかどうかを確認します。そもそも、リビングではなく寝室のつもりだったということもありえることなので、見落とすことのないように確認してください。

２．単位・数量・単価のチェックポイント

次に確認すべき見積書のチェックポイントは、単位・数量・単価の欄です。単位は、「ｍ（メートル）「㎡（平方メートル）」「個」「本」「組」などと記載されているはずです。数量と単価は数値が入っています。

２－１．一式表示とどんぶり勘定

このうち、単位と数量の欄が空欄となっており、単位が「式」となっている項目が多いときは要注意です。いわゆる一式表示ですが、この一式表示になっている項目は、材料をどれだけの量を使用するのか不明瞭です。また、建築会社が建築費をきちんと計算しようとすれば、自然と表示されるべきものですから、不明瞭ということはきちんと計算していないどんぶり勘定ということです。

以下の見積書を見れば、冒頭に挙げた見積書との違いが明確ですね。

住宅の新築やリノベーション工事の見積書をチェックするうえで、一式表示やどんぶり勘定というキーワードはあまりに危険なものですから、注意すべきです。

２－２．数量は相見積もりで比較

見積書に記載されている数量が合っているかどうかも大事なチェックポイントです。ここをかさ上げされると建築費の総額への影響は大きいです。

たとえば、単価１，０８０円のビニールクロス貼りの項目で数量が２０平米プラスされている場合は、２１，６００円の損失です。小さいと感じるでしょうか。それでは、単価４，２００円のフローリングで５平米プラスされている場合は、２１，０００円です。これも小さいでしょうか。

しかし、このように少しずつ様々な項目において数量を誤魔化されている場合には、すぐに総額で数十万円になります。数十万円もあれば食洗器を付けることもできますね。

しかし、この数量を自分自身で正確に計測して把握するのは少々難しいです。壁や床にメジャーを充てて計測してもよいですし、図面から算出しても構いません。しかし、もっと簡単な方法は相見積もりの活用です。複数の建築会社から見積りを取ることの重要性は言うまでもありませんが、これをしておけば各社の見積書から数量を比較することが可能です。

２－３．単価も相見積もりで比較

各工事名称の単価もチェックしておきたいものですが、これも数量と同じく相見積もりをとっておけば、比較しやすいでしょう。但し、建築会社によって提示している商品の相違もありうることは理解しておきましょう。

以前に「工務店からの見積りのとり方で損しないための３つの注意点」でも書きましたが、相見積もりは各社からできるだけ同じレベルの仕様で見積りをとるように心掛けてください。これが、数量や単価の比較の際にも役立ちます。

ちなみに、同じ商品であっても建築会社によって単価が異なるということはよくあることです。仕入れ値が会社によって異なることがその理由の１つです。よって、単価が異なるからダメな会社だというわけではありませんから、誤解しないでください。

３．金額（工事名称ごとの金額）のチェックポイント

工事名称ごとの金額は、見積書のなかの「数量×単価」の計算で出てくるものです。エクセルや専用ソフトで作成されている見積書が多いので、自動的に計算されているはずで、間違っていることはないと思いますが、いくつかの項目においては、自分で計算してみて金額が間違っていないか確認しておくとよいでしょう。

多くの見積書を見ていると、金額が全て万円単位や千円単位で揃っていることがあります。これもどんぶり勘定の可能性がありますから、注意しましょう。

４．商品・メーカー・仕様レベルの特定

見積書の大事なチェックポイントの１つが、使用される商品を特定しているかどうかです。使用するものによって、金額は大きく異なりますから、これは重要な作業です。希望していた商品、希望していたレベルのものを見積りに入れているかどうか確認してください。

最終見積りの段階であったとしても、まだ使用材料の詳細が決まっていないということもよくあります。着工後、上棟するころまでに決定すればよいなどと言われている人もいることでしょう。そういったときには、見積書に想定しているクラスの商品を仮に入れてもらって金額を記載するか、備考欄や規格寸法欄にクラス（ランク）を記載しておくのも方法です。

冒頭の見積書でいえば、ビニールクロス貼りの備考欄に「１０００番台」と書いていますね。
見積書のチェックポイントが理解できたでしょうか。必ず、契約前に確認しておき、工事が始まってから後悔することのないようにしておきましょう。

それだけに、リノベーションやリフォーム工事の見積り依頼をする前後の流れがイメージしづらい人もいるでしょう。ここでは、建築会社に見積り依頼をするまで、そして見積りを出してもらってから発注するまでの流れについて基礎的な注意点も含めて解説しています。

これを読んでおくことで、リノベーションやリフォームの見積りを正しく進めることができ、見積りで失敗するリスクを抑えることができます。ちなみに、住宅を新築する（家づくり）をするときなら、「家づくり（注文建築）の見積り依頼の流れがわかる８ステップ」を読むとよいでしょう。

１．リノベーション（リフォーム）の見積り依頼の全体の流れ

リノベーションやリフォーム工事の見積りを依頼する前後における全体的な流れは以下の通りです。但し、個々の事情や状況によっては別の進め方となることもあるため、この流れに固執せず柔軟な対応が必要であることは予め理解しておきましょう。

1. 既存の建物の状況を住宅診断（ホームインスペクション）で把握する
2. 既存の住宅から改善したい点、希望するプランを家族で検討する
3. 建築会社（リフォーム業者等）に要望・予算を伝える
4. 建築会社（リフォーム業者等）からラフプランと概算見積りを提示してもらう
5. ラフプランの再提案と見積りを提示してもらう
6. 詳細プランの提案と詳細見積りを提示してもらう
7. 見積書を細かくチェックする
8. 見積書を添付して工事請負契約を締結する
9. 着工・解体後に追加工事の有無を確認する

「家づくり（注文建築）の見積り依頼の流れがわかる８ステップ」で紹介している住まいを新築するときと全体的な流れは大きくかわりません。ただ、まず住宅診断（ホームインスペクション）で現況を把握しようとする点が大きな特徴です。

各項目について、以降で解説しますが、リノベーション（リフォーム）における説明を書いていますので、新築とは少々相違があります。

１－１．既存の建物の状況を住宅診断（ホームインスペクション）で把握する

リノベーションやリフォームは、何も無いところに新たに建築する新築とは異なり、既存の建物があり、それを変更していくわけです。新築でもリノベーション等でも法規制などの制約を受けることは同じなのですが、何もないところに自由に建築できるわけではなく、既存のものを上手く、そして適切に活用しなければなりません。

既存の建物を上手く、適切に活用していくために大事な作業が、その時点における建物の状況を把握することです。把握するといっても、間取りや形状を把握するというわけではありません。その建物の劣化状況や瑕疵の有無を把握するのです。

建替えするのであれば、全て解体して撤去するわけですから、今の劣化状況などを把握しても意味はありませんね。しかし、リノベーションやリフォームでは、補修すべき点は補修し、補強すべき点は補強し、その上で希望するプランへとしていく必要があるわけです。

必要な補修工事などは、当然のことながら、全体の予算に影響することです。補修・補強以外の工事だけで予算の全てを消化してしまうようでは、必要な補修等ができなくなります。それだけに、補修等にどれぐらいの予算を割く必要があるのか、検討しておかなければなりません。

但し、この時点で行う住宅診断（ホームインスペクション）は、壁の内部などの見えない箇所までは確認できませんから、これだけで十分だというわけではありません。今回の記事の最後の項目にも、住宅診断（ホームインスペクション）が必要になってくることを説明しています。

１－２．既存の住宅から改善したい点、希望するプランを家族で検討する

住宅診断（ホームインスペクション）を終えて結果でたら、それを参考にしながら、既存の住宅の改善したい点、リノベーション等と一緒に補修すべき点など希望するプランを検討します。

予算のことも考慮にいれながら、検討するわけですが、まずは希望を全て出しましょう。それから、優先順位を考慮して絞っていくとよいでしょう。但し、この時点で絞りすぎる必要はありません。

１－３．建築会社（リフォーム業者等）に要望・予算を伝える

リノベーションやリフォームを数多く手掛けている建築会社に接触し、見積りの算出を依頼します。このとき、大手建築メーカーや工務店などいろいろな会社があるものの、いくつかの会社の担当者と面会して何度か話を聞いてみるとよいでしょう。

自分たちの希望するプランや予算を伝えた後、各社の担当者より住まいのプランに対する意見を聞くこともできるようでしょう。それを再びご家族のプラン再検討に役立てられることもあります。

大事なことは、見積り依頼をする先の建築会社を1社に絞らず、複数の会社に依頼して相見積もりをとることです。どの建築会社に依頼するか決定するのはもう少し先で構いません。

１－４．建築会社（リフォーム業者等）からラフプランと概算見積りを提示してもらう

リノベーション及びリフォーム業者から、まずはラフプランが提示され、一緒に概算金額も提示されることでしょう。概算金額とはいえ、必ず書面で提示してもらうようにしてください。

概算の見積書とはいっても、工事金額の合計金額のみを提示するような建築会社はその後も心配されますから、この時点で検討対象から除外してもよいですね。

１－５．ラフプランの再提案と見積りを提示してもらう

最初のラフプランで意思決定する必要はありません。提案された内容のなかで、変更点や希望を伝えて再度、プランと見積りを提示してもらうとよいでしょう。

少額のリフォームの場合には、何度も何度もプランの再提案を求めるのは気を遣いますね。内容に応じて適宜、検討するとよいでしょう。

１－６．詳細プランの提案と詳細見積りを提示してもらう

最終的なリノベーション・プランを決めるときには、見積りも概算金額ではなく、詳細な金額を提示してもらうようにしましょう。見積りだけではなく、仕様書や平面詳細図、立面図、断面図などは必要です。工事する内容に応じた書面を揃えて頂くようにしましょう。

仮に、詳細プランを出して頂く段階においても、簡単な間取り図ぐらいしか作成してくれない建築会社ならば、別の会社へ依頼することを考えた方がよいですね。

１－７．見積書を細かくチェックする

詳細な見積書が提示されたら、希望した内容が網羅されているか、工事項目の明細が明記されているか、単価が高くないか、数量が合っているかといった点を１つ１つ丁寧にチェックしていきましょう。見積書に起因するトラブルは、リノベーション・リフォームで失敗する人のなかでも非常に多いですから、注意深く確認してください。

１－８．見積書を添付して工事請負契約を締結する

見積り内容や建物プランに関して互いに合意したならば、次はいよいよ工事請負契約の締結ですね。請負契約の際には、合意した内容が記載された見積書はもちろん、プランのわかる図面・仕様書も契約書に添付して署名・押印するようにしましょう。この点は新築するときと同じですね。

１－９．着工・解体後に追加工事の有無を確認する

見積りに関することで、新築との大きな相違点となるのが、工事着工後です。見積り依頼の前には、現況を把握するために住宅診断（ホームインスペクション）することを説明しましたが、工事が始まって解体工事が進んだ段階で再び現況把握のために住宅診断（ホームインスペクション）ことが望ましいです。

解体することによって、それまでには見えていなかった部分を確認することができますが、新たな建物の劣化や不具合が確認されることは多いです。このタイミングでの現況把握を怠ってしまい、当初予定していた工事だけを進めてしまった結果、工事完了後に建物の不具合等で悩まされる可能性があります。

解体後の確認は非常に大事ですから、工事を発注した建築会社による調査はもちろんですが、他にも第三者の住宅診断（ホームインスペクション）もオススメです。

この時の現況確認の結果、追加で必要な補修工事が出てきたときには、すぐに建築会社から見積りを提示してもらうようにしましょう。この見積もりが出るまでは、絶対に追加工事を進めてもらってはいけません。また、当初予定の工事もできれば進めずに止めておきましょう。

追加工事の見積書を書面で提示してもらい、内容に合意してから工事再開となります。

２．別途工事等の費用と見積り

新築住宅と同様に、建物本体工事以外の費用がかかる場合があります。外構もやり替えるならばそうですね。既に挙げた解体後の住宅診断（ホームインスペクション）の費用もそうです。

別途で生じる費用についても、都度、その発注先候補となる業者に見積りを依頼することになりますが、早め早めに見積りを確認して予算組しておきましょう。

小規模なリフォームでもない限りは、自宅から一旦、退去して工事をすることも多いはずです。その場合は引越し費用も最初の予算組の段階で検討しておく必要がありますね。