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中古マンションのリノベーションで坪単価70万円は高すぎる

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中古マンションのリノベーションで坪単価70万円は高すぎる

中古マンションのリノベーションの相談にのっていると、その見積書を見て驚く機会は非常に多いです。工事面積に対して建築工事費が非常に高くて驚くものです。坪単価にして70万円を超える高額リノベーションの見積りを何度となく見てきました。

今回は、そういった高額なリノベーションを中古マンションでしようとしている人に読んでみてほしい記事です。

1.高いからダメだという話ではない

高額リノベーションと言っても金額の巾が大きいので、ここでは坪単価で70万円程度より高いものをイメージして書きます。マンションのリノベーションで坪単価70万円と聞けば驚く建築業界人は多いでしょう。

しかし、高いからダメなリノベーションということはありませんね。それだけの投資に見合うものであればよいわけですから、それを高いと考えるかどうかは個人差も大きいでしょう。

ただ、とてもそれだけの金額に見合わないリノベーション内容であるにもかかわらず、高額な請負契約を交わしている人も多いので、少しこの記事をきっかけに考えてほしいと思います。

2.マンションのリノベーションは構造躯体の工事費がかからない

中古マンションをリノベーションするとき、建物の構造躯体に変更を加えるような工事は原則としてありません。構造躯体部分は共用部分であり、これを専有部分の所有者が変更することはできないからです。マンションのリノベーションは、構造躯体と分離したインフィルのみが対象となるわけです。

インフィルとは、内装や設備、間仕切り壁のことを言います。

一戸建て住宅をリノベーションするときには、そのプランによっては構造部分を変更することもあります。そして、構造部分に変更を加えるような工事をするには、設計・手続き・工事のそれぞれにそれなりのコスト負担が生じます。

しかし、マンションのリノベーションでは、インフィルのみが対象で構造躯体の工事をしないため、その分の建築工事費が追加されないのです。

3.建築費は高くなっている

一方で、建築費の高騰は建築業界の重要な問題の1つです。人件費や材料費の上昇がその要因になっているのですが、なかなか解決するのは難しい問題です。建築費が上がっているのですから、マンションのリノベーション費用が高いのも仕方ないのでしょうか。

坪単価70万円という金額は、建築費の高騰で説明できるレベルでは無い価格帯です。インフィルだけでこの金額はやはり高すぎると考えるべきでしょう。

4.坪単価40万円台で新築一戸建てを建築できる

建築費が上昇していると言われているなかで、新築一戸建て住宅の建築費がどの程度なのか知っておきましょう。もちろん、その建物の仕様レベルによって非常に大きな開きがありますが、低価格帯の建売住宅であれば、坪単価40万円台のものもたくさんあります。

建売に限らず注文建築でも40万円台のものはありますし、50万円前後のものまで含めると相当な戸数の住宅が該当します。

基礎や土台、屋根、柱、梁といった主要構造部分の工事を含めた新築一戸建てでもこの価格帯で供給できる時代なのです。マンションのインフィルだけで坪単価70万円はあまりに高い印象を受けます。大手ハウスメーカーの注文住宅(一戸建て)でも70万円もしないことはあります。

5.材料の共通化・大量生産

但し、単純に新築一戸建てとマンションのリノベーションを比較できないこともあります。大手ハウスメーカーや安価な建売住宅の分譲業者は、使用する材料の大量生産、共通化などによって効率的な供給体制を整えています。

材料費を上手く抑えているわけですね。

これに対して、リノベーションでは新築一戸建てに比べると効率の悪さが目立ちます。規格住宅ではないため、材料費が高くなりがちなのです。ただ、それにしても70万円は高いと感じるものですが。

高額リノベーションの設計

6.設備・仕様レベルが相当高いなら高額リノベーションもありうる

同じ広さの部屋であっても、使用する設備機器や材料のレベル次第で建築費は大きく変わってきます。

キッチン、トイレ、バス、洗面といった水周り設備のグレードの違いだけでもすぐに100万円単位で差額が生じますし、床材やタイルなどの仕上げ材料でも金額の差が生じます。また、収納やテーブル等の造作家具の有無、その仕様レベルによっても大きな違いがあります。造作家具は結構高額になりますから影響力がありますね。

つまり、仕様レベルをあげていけばいくらでも建築費は高くなりますから、その内容次第では坪70万円となる可能性もありうるのは確かです。

7.坪単価40万円でもハイグレードなリノベーションは可能

たいへん多くの中古マンションのリノベーションについて見積書を見てきましたが、坪単価40万円程度でもなかなか仕様レベルの高いものを作ることが可能です。坪40万円と聞けば、高級仕様の可能性が高いと感じるものです。

広さや仕様レベルにもよりますが、坪単価40万円でも、造作家具を含めたリノベーションは十分に実現可能です。つまり、70万円でなく60万円であっとたとしても相当に高額なリノベーションだと言え、50万円でも高い方だと考えてよいでしょう。

8.集客に長けているリノベーション業者は高額な傾向にある

企業のウェブページが充実したもので、そのデザインも優れたものであるとか、モデルルームがあるとか、集客面でコストをかけているリノベーション業者はそれだけ投資をしているわけですから、リノベーションの請負金額も高くなりがちです。

施主側は、そういった企業の提案や展示などを見て、デザイン性に優れたリノベーションを実現できると感じ、高い建築費を投資しているのですが、同じようなことを他の工務店で実現することもそう難しいことではありません。

できれば、リノベーションの集客のために多額の投資をしていないような工務店とも接点を持ち、比較検討することで、投資対効果の高いリノベーションを成功させることができるでしょう。

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