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リノベーションに適した中古マンションの選び方

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中古マンションを購入してリノベーションをしたいと考えている人は増えています。新築マンションと異なり、こだわりのある部屋に改装して暮らしたいと考える人にとっては新築よりも中古の方がよいと考えるわけです。

しかし、希望するリノベーションが必ずしもできるとは限りません。対象の中古マンションの様々な条件によって、実施できる工事内容は異なるのです。リノベーションに適した中古マンションとはどのようなものか、見極める方法を解説します。

1.住みたいマンションのイメージを考える

リノベーションに適した中古マンションを見極めることは大事なことですが、実はその前にどのような部屋に住みたいのか考えておくことも大事です。リノベーションに適したマンションの条件を全て満たしていなくとも、自分が実施したいリノベーションさえできればよいとも考えることができますね。

何もかも完璧を目指すというわけではなく、自分のリノベーションに適した中古マンション探しをするためにも、住みたい部屋をイメージしておきましょう。

2.竣工図書(図面)で確認できるチェックポイント

リノベーションに適しているかどうか見極めるためのチェックポイントをご紹介します。まずは、マンションの内見に行ったときや竣工図書(図面)からチェックできることから説明しましょう。

2-1.床の工法(直貼り・2重床)

床の工法の確認は非常に大事です。床下に上水や排水の配管をしますが、その配管経路をどこまで移動させることができるかどうかは、キッチンやトイレ、浴室などの水回り設備の移動可能な範囲と大きく関係するからです。現状の間取りと同じ位置ではなく、キッチンをバルコニー横に移動させたくとも配管をそこにもっていくことができなければ、実施困難となります。

そこで、以下の図を見てください。

直貼りと2重床の図

床下に配管をするわけですが、床が直貼りであれば配管をほとんど移動させることができません。逆に2重床であれば、床下のスペースがあるために配管を移動させることが可能です。つまり、リノベーションには2重床である方が適しているということです。

2-2.2重床の場合の床のふところ高さ

リノベーションをするうえで2重床の重要性がわかったと思いますが、同じ2重床であっても床下スペースの高さ(ふところ高さ)がどれぐらいあるかどうかも重要だということを知っておきたいものです。

排水管の内部を使用後の水が流れていくわけですが、排水管を斜めに取り付けていなければ水が下流(低い方)へと流れていきませんね。つまり、排水管には適切な勾配が必要になるのです。勾配を付けるということは、床下のふところが低いとパイプシャフト(PS)から遠い位置に水回り設備を移動させることが困難になります。

ちなみに、パイプシャフトとは上下方向に配管を通しているスペースのことです。間取り図をみれば、「PS」と記載されていることが多いです。

例えば、キッチンを移動させるとして、パイプシャフトの位置から遠くへキッチンを設置するならば、キッチンからパイプシャフトまで適切な勾配をもたせつつ排水管を設置しなければなりません。勾配があるわけですから、距離が長いほど床下の高さが必要になるのはわかりますね。

床下の高さが高い方がリノベーションには適しているということです。

ただ、どれだけの高さが必要であるかは、リノベーションの内容によって異なります。15cmで十分なこともあれば、30cm程度は必要なリノベーションということもあります。水周り設備の移動を考えているならば、リノベーション業者などに相談して、その工事内容に必要な寸法を確認してもらうとよいでしょう。

2-3.床コンクリートスラブのプラン

床の工法は2重床が適せていると記述しました。しかし、2重床ではないマンションは非常に多く、それらを全て除外すべきかといえば、そうでもありません。築年数の古い中古マンションを購入してリノベーションする人が多いですが、古いマンションほど2重床である可能性は下がります。

2重床でない場合は、コンクリートスラブについて確認するようにしましょう。

マンションの床コンクリートスラブは、以下のような形状になっています(個々によって異なる)。

床スラブの図

2重床ではないマンションといえども、既存の水周り設備のある場所は上の図のように2重床になっていることが多いです。洗面室やキッチンの床がこのようになっているものだと考えてください。その範囲においては、配管を移動させやすいです。

但し、リビングや居室などのスペースが2重床でなければ、移動可能な範囲が限定的であることをよく理解しておきましょう。

2-4.現在の配管経路

次に既存の配管経路がどのようになっているかもチェックしておきましょう。床スラブが下がっている範囲のみに配管されていることが一般的ですが、配管位置を図面で確認すればそれがよくわかります。

また、キッチンの排気ダクトの経路もそうです。中住戸であればバルコニー側に排気していることが多いですが、どこから外部へ排気できるのか、その経路はどうなっているのか、キッチン等を移動させたときに施工上の問題が生じないかといったことを確認すべきです。

これらの配管経路も水周り設備の移動を検討するための参考になります。

もし、下階の天井裏に上階の配管があるようなマンションであれば、リノベーションは大きく制限されてしまうでしょう。古いマンションでは、こういったケースもあるため確認しておきましょう。

2-5.上下階の間取り

リノベーションで間取り変更をする場合、寝室にしたいスペースの上に上階の排水管があれば、音が気になるかもしれません。逆にリノベーションしたことによって、下階より排水音等がうるさいとクレームを受ける可能性もあります。

間取りや配管経路を確認して遮音材などの対策も検討した方がよいでしょう。

2-6.竣工図書はどこにあるのか

これまでに挙げたポイントをチェックするには、竣工図書を閲覧する必要があります。竣工図書のなかでも、平面詳細図や断面図、矩計図、給排水設備図、電気配線図はリノベーションと深く関係があるため、よく確認したいものです。

この竣工図書は、マンションの管理人室や倉庫に保管していることが多いです。管理人や管理会社に依頼して閲覧させてもらうようにしましょう。但し、竣工図書を持ち帰って確認することは原則としてできません。また、その全てをコピーしてもらうこともできませんので、現地で閲覧して確認し、了解を得られれば必要な図面のみコピーするようにしましょう。

竣工図書を自分だけでチェックして、必要なことを把握することは難しいため、リノベーション業者やホームインスペクション(住宅診断)会社などに依頼して見てもらうようにしましょう。

2-7.竣工図書が無い中古マンションに注意

リノベーションをするうえで、竣工図書の確認が非常に重要であることは理解して頂いたと思いますが、その竣工図書が無いというマンションも一部で見られるので注意が必要です。

築年数が古くて小規模なマンションであれば、そういった物件である可能性が高まりますから、購入前に有無を確認しておかなければなりません。

竣工図書の無いマンションを購入してリノベーションする場合、解体するまで配管位置等が不明であるため、どうしても見切り発車の工事となってしまい、着工後に工事費の追加が生じる可能性も高くなります。しかも、リノベーション業者としても防ぎきれない問題ですから、工事の請負契約前に追加工事費が生じる可能性や想定される追加費用の範囲について聞いておくとよいでしょう。

3.マンションのルールに関するチェックポイント

ここまでは物理的に、実施したい工事ができるかどうかを見てきました。しかし、リノベーションに影響を与えるのはそういったハード面のみではありません。もう1つ大事なことは、個々のマンションにあるルールの確認です。

リフォームやリノベーションをするとき、何でも自由にしてよいというわけではありません。マンションによってはいろいろな制限がありますから、よく確認しておきましょう。

3-1.リフォームの制限内容(管理規約・使用細則で)

管理規約、使用細則、若しくはその他のものにおいて、どのようなことをしてはいけないか定めていますので、それを必ず書面で確認しましょう。管理人に口頭で質問しただけでは間違えることもあります。

たとえば、床仕上げ材についての遮音等級の最低基準を設けているということは非常に多いです。なかには、フローリングを禁止しているマンションもあります。

希望する工事ができないこともありますから、中古マンションの購入前にチェックしておきたいものです。

また、実際にあった事例では、リノベーションをする住戸の上下階や両隣の住戸から承諾をもらうことが条件となっているケースがありました。指定された書面に押印してもらう必要があったのです。該当する住戸の人たちがどういった人かわかりませんし、運が悪ければいろいろと注文を付けられる可能性もありますから、そういったマンションを購入すべきかどうか慎重に検討したいものです。

3-2.工事車両を駐車する場所があるか(無ければ工事費UP)

工事が始まれば、建築業者の工事車両が毎日のように出入りします。その車両を駐車するスペースがないマンションもありますが、その場合、近隣の有料駐車場を使用してもらうことになり、その費用の負担が工事費に上乗せとなることがあります。

また、駐車位置から距離が遠くて建築資材などの搬入が大変な分、見積りが高くなることもあれば、搬入が大変なだけに工事期間が長くなることもあります。意外とリノベーション費用と関わる可能性のあることなので、確認しておいた方がよいでしょう。

3-3.EVの使用制限

マンションによっては、建築業者がエレベーターを使用してはいけないということもあります。さすがに高層マンションにおいてはそのようなことはありませんが、低層階でもエレベーターを使用できないとなれば、資材等の搬入は大変ですから、工期延長や工事費アップにつながることがあります。

 
「中古マンション購入+リノベーション」を成功させるため、ここで紹介したことについてはリノベーション業者によく相談して、取引を進めるようにしましょう。どのリノベーション業者に依頼するか未定ならば、専門家(建築士)に内見に同行してもらうのもよい方法です。

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