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中古住宅の保証内容とアフターフォローは?|新築との違いを解説

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中古住宅の保証内容とアフターフォロー

中古住宅の購入で心配なのが、アフターフォロー。

新築のような一律的な保証が少なく、物件・仲介会社ごとに保証内容が変わります。

そのため購入前に、

  • どの部分が
  • どこまで
  • いつまで保証されるのか?

を、しっかり確認することが大切です。

「すぐ雨漏りしたら心配・・・」

「お湯が出なくなったらどうしたらいい・・・?」

といった中古住宅の特有なお悩みも、

  • 保険への加入で保証を充実させる。
  • アフターフォローが充実した会社を選ぶ(売主が不動産会社の場合)
  • 定期的なホームインスペクションを受ける。

などの対応で解決できます。

築浅で問題もない住宅でも、いずれは劣化し、トラブルが起こるもの。

「自分の選んだ物件は大丈夫」

と過信せず、中古住宅の保証・アフターフォローをチェックしていきましょう。

中古住宅の保証内容|内容と期間をチェック!

中古住宅の基本的な保証は、次の2つ。

1・契約不適合責任

2・既存住宅売買瑕疵保険

いずれも重大な欠陥をカバーする内容で、中古住宅の購入時のチェックは必須です。

契約不適合責任|「瑕疵担保責任」が名称変更に。

契約不適合責任とは、

「物件の状態が契約書通りでなかった場合、売主に責任を問える」

ものです。

これまで「瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)」と呼ばれていましたが、2020年4月民法改正により「契約不適合責任」に変わりました。

売主は物件の不具合について、契約書に記載する義務があります。

もし記載のない不具合が見つかった場合、買主は売主に補修費用の請求等ができる。という内容です。

建物の不具合だけでなく、次の瑕疵についても、「買主に知らせなかった場合」は、責任を問えます。

・法律的瑕疵…再建築不可、建築基準法違反等がある
・環境的瑕疵…騒音、悪臭、近くに暴力団事務所があるなど、環境に問題がある
・心理的瑕疵…過去に殺人事件や自殺、事故等があった

建物の不具合が見つかった場合、売主に補修を請求できます。

補修してもらえないときや補修不能な場合は、代金の減額請求や契約解除も選択できます。

売主に悪意や過失があった場合、「損害賠償請求」も可能です。

補修請求などできる期間は、契約書に特に記載がなければ次の期間になります。

  • 不適合を知ってから、1年以内に売主へ通知
  • 不適合を知ってから、5年以内に権利行使

契約書で通知期間を設定しない場合、時効となる10年までは買主が権利を行使できます。

しかしこの条件では売主が「個人」の場合、負担が大きすぎます。

そのため契約不適合責任の期間は、引渡しから3か月程度に抑えていることが一般的です。

契約前に、

  • 契約不適合責任の期間
  • 免責となっている箇所
  • 付帯設備の状況と、免責かどうか

をよくご確認ください。

とくに免責事項は重要です。

もし契約書に「雨漏りについては免責」と書かれていれば、雨漏りが発生しても補修請求できません。

契約前に、「どこが免責となっているか?」、よくご確認ください。

既存住宅売買瑕疵保険

「既存住宅売買瑕疵保険」とは、中古住宅の

  • 構造耐力上、主要な部分
  • 雨水の浸入を防止する部分

などに重大な欠陥が見つかった場合に、補修費用をまかなうための保険です。

「既存住宅売買瑕疵保険」に加入するためには、事前に専門機関による検査を受け、合格する必要があります。

手間と費用がかかりますが、最長5年・最大1000万円の保証が受けるメリットは、非常に大きいです。

中古住宅を購入するときは、ぜひご検討ください。

不動産会社による保証サービス

不動産仲介会社の中には、独自の保証をしている会社もあります。

  • 期間は1~2年
  • 雨漏りや建物主要構造部の腐食、給排水管の故障などの保証
  • 加入費用は無料

無料で加入できる保険、非常にありがたいです。

しかしデメリットもあります。

  • 住宅の状態によっては、保証をつけられない
  • 「既存住宅売買瑕疵保険」と比べると保証金額の上限が低い

とはいえ、そもそも無料で加入できる保険。加入しない手はないでしょう。

売主が個人の場合、契約不適合責任の期間は短くなりがちです。

中古住宅を購入するときは、保証が手厚い仲介会社を選ぶのも賢い選択です。

中古住宅の保証に関する注意点

中古住宅と新築で保証体制が大きく変わるのが、

「住宅メーカーの保証は、新しい買主に引き継がれない」

ということ。

新築にセットされているハウスメーカーの長期保証は、中古住宅を購入しても引き継がれないことが多いです。

新築住宅には、以下のような保証があります。

  • 主要構造部分や雨漏りに対して10年間(義務化されている)
  • 内装や建具等は1~2年(義務ではないがよくある保証)

住宅メーカーによっては、さらに長期の独自保証をしているところもあります。

しかしこの保証は、あくまでも「新築した施主」と「施工会社」の間(建売なら「買主」と「売主」の間)で結ばれた契約です。

そのためまだ保証が残っていても、契約内容が「売主 → 買主」へとは引き継がれません。

ただし住宅メーカーの同意があれば、保証が引き継がれるケースもあります。

中古住宅のアフターフォロー

中古住宅のアフターフォローの注意点。

中古住宅の購入で注意すべきは、購入後のアフターフォローです。

新築よりも手薄なことが多く、「ちょっとした困った」に対応してもらえないケースが多いです。

  • クロスが剥がれてきた
  • 建具の開閉がスムーズにいかない
  • 床鳴りする

新築住宅なら、ハウスメーカーの担当者・相談窓口に連絡すれば、対応してくれることが多いです。

しかし中古住宅の場合、基本的には対応してもらえないです。(窓口すらない場合もあります)

そのため中古住宅を購入するときは、

  • アフターフォローはあるのか?
  • 相談する窓口はどこなのか?
  • 仲介会社が独自にアフターフォローはやっているか?

など、事前チェックが必要です。

新築のように「アフターフォローがあって当たり前」ではないので、ご注意ください。

ホームインスペクションを活用する。

手薄になりがちな中古住宅の保証・アフターフォロー。

対策として、ホームインスペクションの活用がおすすめです。

ホームインスペクションとは、住宅診断士(ホームインスペクター)による建物チェックで

  • 住宅の劣化状況
  • 欠陥がないか
  • 修繕すべき箇所

など、アドバイスしてもらえるサービスです。

通常、住宅購入での利用が多いですが、入居後の定期点検としてもおすすめです。

とくに中古住宅では、劣化とうまく付き合う必要があります。

不具合を放置せず、早期発見することで、修繕費用を抑えることができます。

中古住宅だからこそ、適切にメンテナンスし、長く住み続けることが大切です。

もちろん、適切に維持管理していれば、売却時にも有利になります。

「基礎にヒビが入っているけれど、大丈夫かな?」

「外壁の劣化が気になってきたけれど、塗り替えた方がいいのかな?」

など、判断に迷うことがあれば、定期的なホームインスペクションをおすすめします。

中古住宅の手薄な保証・アフターフォローは、小まめな点検・メンテナンスで十分カバー可能です。

まとめ:中古住宅こそ、保証内容を契約前にチェック!

新築と中古住宅では、保証内容が大きくちがいます。

そのため中古住宅を購入するときは、

  • 契約不適合責任の期間 : 期間は短くないか?
  • 免責となっている箇所 : 雨漏りなど、免責になっている箇所はあるか?

を、契約前に確認しましょう。

中古住宅の保証に不安が残る場合、「既存住宅売買瑕疵保険」への加入もご検討ください。

手薄になりがちな中古住宅の保証・アフターフォローは、小まめな点検・メンテナンスでのカバーが大切です。

定期的なホームインスペクションを受けることで、

  • 住宅の劣化状況
  • いつ、どのようなメンテナンスが必要か

をチェックし、早めの修繕を心掛けましょう。

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