住宅診断（ホームインスペクション）の利用目的の１つに、古い自宅を建て替えすべきか、リフォーム（補修・補強を含む改修工事）すべきかで迷っていて、いずれとするか参考にするため、専門家に建物の状態を診断してもらうというものがあります。
築３０年程度かそれ以上の築年数の住宅にお住いの人や所有者が、この目的で診断依頼していることが多いです。
建物の状態によっては、大規模リフォームにかかる費用が大きく、それならば建替えした方がよいのではないかと考えるのはよくあることです。そこで、どういったケースでリフォームの建築費が高くなり、建て替えを検討すべきとなるのか見ていきましょう。
１．基本構造部分の補修・補強
リフォームやリノベーションをするときに建築費が高くなるポイントの１つは、基本構造部の工事です。基本構造部とは、基礎・土台・柱・屋根などを指します。ただ、基本構造部に関する工事ならば全て高額になるというわけではないので、注意してください。
たとえば、基礎のクラック（ひび割れ）を部分的に補修したり、屋根を葺き替えたり、腐食した土台を部分的に補修したり、一部の壁で耐力壁を増設したりといったことならば、建替えするよりも安価に対応できます。つまり、基本構造部の表面仕上げに関する工事や部分的な交換・補強ならば、費用に関しては建て替えと比べることにあまり意味がないということです。
しかし、補修・補強等すべき基本構造部の範囲が広くなれば、コストが膨らみます。工事に関連する箇所の仕上げ材の交換も生じるため、すぐに数百万円の建築費用となってしまうこともあります。
また、耐震性に関わる工事は、事前の耐震診断や耐震改修計画の検討も大事ですが、補強内容によっては建築費が大きくなることもよくあります。旧耐震の建物で、それを耐震補強するケースでは数百万円の費用がかかることもあります。
そして、基本構造部や耐震補強工事は、その内容によっては工事の難易度が高くなるため、そういった工事経験・実績が豊富な建築会社を選ぶことも忘れてはなりません。安さを売りにしている建築会社への発注に際しては特に注意しましょう。
２．断熱改修工事
電気代が高くなっている今、省エネルギー対応を考えて、断熱改修を考える人も多いです。古い住宅では、断熱性能が低いことが多いですから、断熱改修工事の効果を十分に期待できることは多いです。
ただ、断熱改修工事のなかでも床下や屋根裏だけならば、解体工事や復旧工事が生じない（もしくは生じても小さな工事で済む）ために、それほどのコストはかからないのですが、外壁面まで断熱改修するとなれば話は別です。
外壁内部の断熱工事は、室内側から壁を撤去して施工するため（施工方法によっては部分的な撤去の場合もあるが）、その解体工事や復旧工事の費用もかかります。解体した箇所は、内装工事費もかかりますね。
外壁面まで断熱改修するのは費用がかかりすぎるために、床下や屋根裏のみ改修する住宅もありますが、断熱効果は全然違ったものとなります。中途半端にするのか、外壁面も改修するのか、そこまで改修にコストをかけるなら建替えするのかと迷うわけです。
３．設備（キッチン・ユニットバス・トイレ・洗面）の交換工事
住宅のリフォーム・リノベーションのなかでも、設備関係の交換にかかる費用の大きさは大きな課題となっています。リフォームする人が、予算不足のときに設備交換の一部をあきらめたり、交換する商品のグレードを下げたりすることはよくあることです。
システムキッチンやユニットバスの交換には、それぞれ１００万円程度の費用がかかることは多いです（もちろん、グレード・大きさによって大きく異なる）。これにトイレや洗面台の交換もすれば、設備だけで３００万円くらいかかっているリフォームも少なくありません。
設備の交換工事に際しては、クロスや床材（フローリング等）、建具等の交換も一緒にする人が多いですが、これを全部屋で行う工事も含めれば４００万円程度になることもあります。
他にも外装（外壁等）の工事もするならば、その費用もかかりますね。
４．リフォームか建替えかのまとめ
基本構造部分に関わる工事（耐震改修を含む）や断熱改修工事、設備交換工事は、それぞれでも大きな費用がかかることが多いですが、これらのうちの２つや３つ全てを実施するならば、非常に大きな費用となります。建物面積２５坪として、５００～８００万円程度となることがあります。
一方で新築費用は、ローコスト住宅ならば建築費が１０００万円未満（大きさにもよるが）ということもあります。ローコスト路線で建替えしない場合でも、たとえば建物面積が２５坪で１０００万円台前半で建築できますから、建て替えとリフォームで悩むところです。
リフォームに際して、基本構造部分は全てを新しく取り換えるわけにもいきませんから、新築に比べて耐久性の面でどうしても劣りがちです。また、リフォームにかけた費用分だけ資産価値があがるかといえば、今の日本の住宅市場ではそうでもありません。価格差と耐久性、資産のことを考えれば、建て替えに対して前向きになるのもうなづけますね。
現状の建物を見て、基本構造部分の補修すべき範囲が広いか大規模な耐震補強工事を要するときで、外壁まで含めた断熱改修かいくつかの設備交換をするのであれば、建替えについても真剣に検討した方がよいでしょう。但し、最終的には建て替えの場合と大規模リフォームの場合で見積りを比較検討することをオススメします。
