住宅購入・建築の注意点

一戸建て住宅を耐震診断・耐震改修するときの注意点

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一戸建て住宅を耐震診断・耐震改修するときの注意点

中古住宅を購入した時や自宅をリフォーム・リノベーションするときなどに、耐震改修工事をする人もいます。建物の耐震性が低いと人命にかかわるリスクを伴うため、耐震診断や耐震改修工事を検討するのはよいことです。もっと積極的に考えてもいいくらいです。

しかし、まだまだ耐震性の重要性を把握できていない人が多いうえに、逆に耐震改修工事で失敗して被害に合っている人も多いので、深く考えずに工務店に依頼せず、基礎知識を学んだうえで慎重に検討しながら進めてほしいことです。人命にかかわるのですから、時間と費用をある程度はかけるべきことだと思って、まずはここで必要な知識を学んでください。

1.耐震診断は超重要

耐震診断が重要なことは何となくイメージできている人も多いのですが、一方で耐震診断が何なのかわからに人も少なくありません。住宅診断(ホームインスペクション)と耐震診断の違いが判らない人も多いですね。

住宅診断とは、建物の劣化状況や工事の施工不具合の有無をチェックするものですが、耐震診断はその建物の耐震性がどのくらいのものか診断するものです。住宅診断では耐震性まではわかりませんが、耐久性や機能・性能面に関することで補修すべきことなどがわかります。

1-1.耐震性はあなたの命に係わる重要事項

耐震性とは、地震などの揺れに対して耐える力です。漢字から何となく想像できるでしょうか。耐久性とは、どれくらい長くもつか、ということになり、耐震性とは違ったものです。どちらも大切なことですが、このコラムでは耐震性について取り上げていることを理解して読み進めてください。

地震で建物が倒壊してしまうと命にかかわる問題であることはわかりますね。たとえ、助かったとしても住宅を再建するコストやそれまでの生活が脅かされますから、耐震性がいかに重要なものであるかわかるでしょう。地震保険に入っているから安心と単純にわりきれるものでもないでしょう。

1-2.耐震性が低い住宅は多い

日本は言うまでもなく地震の多い国ですが、それでもまだまだ耐震性の低い住宅は多く、古い住宅ほどリスクが高い状況です。段階的に建物の耐震性に関係する規制が強化されてきたため、古いものほど耐震性が低い確率が高いのです。

特に、1981年(昭和56年)6月1日以降に建築確認申請された住宅とそれ以前の住宅とでは、耐震性に対する考え方が大きく変わったことから、その前後の建物における耐震性には大きな違いがあります。しかし、1981年(昭和56年)6月1日以降に建築確認申請されていても、残念ながら耐震性の低い住宅は少なくないですから、いずれにしても耐震診断を実行して自宅の状況を把握した方がよいでしょう。

耐震性が低い住宅

1-3.中古住宅の購入時も耐震診断を推奨

居住している自宅の耐震診断を行う人も多いですが、中古住宅を購入するタイミングでも耐震診断を検討した方がよいです。できれば、売買契約の締結前に実行して、その結果を購入判断に活用した方がよいです。

但し、耐震診断の実行のためには障壁もあります。特に、耐力壁かどうか判断できるような資料(設計図)がない住宅が多く、その場合には部分的に壁を解体して確認するなどの方法を検討することになりますが、購入する前にはそこまでできないことが一般的です。

1-4.耐震改修工事をしない人が多いという問題

耐震診断をしてみると、残念ながら耐震性が低くて、「倒壊する可能性がある」「倒壊する可能性が高い」と評価が下されることもよくあることです。当然ながら、このような診断結果が出たならば、適切に耐震改修工事をした方がよいのですが、実際にはしない人も多いです。

耐震診断はコスト的に実行しやすいものの、耐震改修工事は費用が高くなることも多いため、実行しない人が多いのです。

また、自宅の耐震診断ならば、自治体から診断費用の大半か全額が補助金で賄えるケースが多いのですが、耐震改修工事は補助金があったとしても工事費のうちの自己負担額が大きいために所有者も二の足を踏むわけです。

耐震改修にリスクがある

2.耐震診断や耐震改修工事にもリスクがある

耐震改修工事を行って自宅の耐震性を高めることを前提に耐震診断をする人でも注意しておかなければ、後から大変な被害にあっていたことに気づくことがあります。結局は、業者選びが重要だということになるのですが、その理由を見ていきましょう。

2-1.前提として工事受注が目的の工務店が多い

まず、前提として知っておきたい事実として、耐震診断を請け負う業者の多くは工務店や設計事務所ですが、その業者は工事の受注を目的としていることが圧倒的多数を占めます。設計事務所ならば、設計業務の受注が目的で耐震診断をやっています。

工事や設計が目的であってもよいのですが、それはきちんと適切な工事を提案し、丁寧に耐震改修してくれることが前提での話ですね。しかし、残念なことにこの業界では、適切に対応してくれない業者が多いという問題があります。詳しくは後述の「2-2.必要な追加工事・補強工事を提案してくれない業者に要注意」「2-3.意味のない耐震改修工事に要注意」をご覧ください。

2-2.必要な追加工事・補強工事を提案してくれない業者に要注意

耐震診断の結果に基づいて耐震改修工事の提案を受け、施主がその工事を発注したら工事が始まります。最初に行うのは解体工事ですが、この解体工事によってそれまでは隠れていて見えなかった部分を確認することができるようになります。

このとき、解体によってはじめて確認できた箇所(壁の内部など)を丁寧に確認して、当初予定していた改修計画で問題ないかどうか検討しなければならないのですが、この大事な工程を行わない業者がありますから注意しなければなりません。

例えば、壁の中の柱が腐食していて十分な耐力を期待できないなら、補修・補強の追加を検討しなければなりません。また、設計図には記載されていた筋交いが入っていない箇所が見つかれば、その補強も考えなければなりません。

これらの工事は当初の改修計画になかったものですが、対応しておかなければ期待していた耐震性を保てない住宅になってしなうのです。

しかし、工務店によってはこの確認や提案を怠ることがあるのです。その理由は、現場のものが耐震性に影響があるかどうか判断できない(または判断しようという意識もない)、コストアップになるので施主との価格・工期延長などの交渉が面倒だ、などといったものです。

あなたが耐震改修工事を発注する施主ならば、「必要な追加工事・補強工事があればコストがかかってもやむを得ないのできちんと提案してほしい」と最初に工務店に伝えておくべきです。そして、改修工事の発注前に工務店や設計者と相談して資金面でゆとりを見ておくようにしてください。

本来ならば、工務店や設計者の方からこういった説明をしておくべきことですが、これができない業者も多いので、業者を見極めるポイントの1つと考えるとよいでしょう。

意味のない工事に要注意

2-3.意味のない耐震改修工事に要注意

中古住宅の住宅診断(ホームインスペクション)をしているとよく見られる問題の1つに、意味のない耐震改修工事の痕跡があります。

床下や屋根裏のなかで、いろいろなところに金物を後から取り付けているものの、適当に設置しているために耐震性能にプラスの影響があるように思えないケースがあります。明らかに無駄なものを発見することも少なくありません。

所有者がいい加減な耐震改修業者に騙されていた可能性が考えられるわけですね。

酷い場合には、土台に大きな欠損を生じさせる工事をしていることもあり、むしろマイナス効果しかない事例もありますし、明らかに補修・補強すべき症状を放置していることもあります。

こういったことをしていった業者は、おそらく適切に耐震診断をしていないでしょうし、当然のことながら耐震改修工事の計画も適切に検討していないでしょう。

信頼でいない業者の特徴は、耐震診断を無料または格安にして、あとは所有者に対してリスクを煽って工事を受注するというパターンが多いです。ただ、全ての業者がそうだというわけではないので、見極めが大事です。

2-4.耐震改修済み中古物件の落とし穴

中古住宅を購入しようと思い、いろいろな物件を見学していると、不動産業者から耐震改修済み物件だと説明を受けることがあります。広告に「○○年○月に耐震改修済み」と書いていることもあります。

その物件を購入した人から、住宅診断(ホームインスペクション)の依頼を受けて現地調査を進めてみると、とてもまともな耐震改修工事をしているように見えないことがあります。広告に書いたり口頭で説明したりしている不動産業者の営業マンは嘘をついて騙そうとしている様子でもないのですが、明らかに説明内容と実態に相違があるわけです。

営業マンは耐震性や耐震改修工事に詳しくないことが多数なので、売主からの説明を本当だと信用していることがあるから起こっている問題です。そして、その売主にも悪意がなく、耐震診断や耐震改修工事をした工務店に騙されていることがよくあるのです。

耐震診断と耐震改修のまとめ

3.実績・経験と第三者の組み合わせで対策をとる

建築業界にはまだまだ信頼できない業者が多いため、前述のような問題・リスクがあります。これから耐震診断や耐震改修をするのであれば、信頼・実績がある工務店を見つけることが何よりも重要です。これが全てだと言っても過言ではありません。

しかし、その判断は容易ではないですから、その保険的な意味合いでセカンドオピニオンを利用するのも有効な対策です。第三者に耐震診断の結果を見てもらうか、第三者にも実行してもらうことで、工務店の提案する内容が妥当なものか、信用できるものかアドバイスをもらうのもよい対策になります。

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