中古住宅

後悔する前に読んで欲しい!中古住宅の購入までの流れを解説。

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中古住宅の購入までの流れを解説

中古住宅は、気に入った物件さえ見つかれば、あとは契約するだけ。

注文住宅での家作りのように、何度も打合せをしません。

 

ただし手続きがサクサク進むだけに、事前に中古住宅の購入の流れを抑えておきたいところです。

中古住宅の購入は、大まかに以下の流れに沿って進みます。

 

  1. 事前準備
  2. 物件の見学・申込み
  3. ホームインスペクション
  4. ローン事前審査
  5. 契約
  6. ローン本審査
  7. 決済・引き渡し
  8. 入居

 

スムーズに購入するために、大まかな購入の流れを抑えておくことが必要です。

中古住宅の購入の流れ、注意すべきポイントに注意して、契約後に後悔しないよう注意しましょう。

 

中古住宅購入の流れ

「家を購入しよう!」と思ったら、まずは不動産会社に行きたくなるもの。

ですが、いきなり不動産会社に行くのは、おすすめできません。

なぜなら不動産会社の営業マンに乗せられて、つい契約してしまうリスクがあるからです。

そのため不動産会社に行く前に、しっかり事前準備をしましょう。

 

希望条件をまとめる。

まずやるべきは、希望条件をまとめること。

まとまりきらない状態で不動産会社に行くと、判断に迷ってしまいます。

とくに次の条件は、必ず明確にしましょう。

 

  • なぜ住宅を購入したいのか?
  • 優先すべき点は何か?(交通の便、間取り、日当たりなど)

 

多くの物件を探しても、100%の条件を満たす物件は、まず存在しません。

ですので、中古住宅は多少なりとも「妥協」することになります。

しかし妥協する中でも、「何を優先すべきか?」、基準が定まっていれば、判断も迷いませんし、決断に後悔しません。

 

また、「勤務地から電車で30分以内」のような大まかな条件だと、不動産会社も物件を探しにくいです。

「○○線のA駅からC駅の間」のように、条件を具体的に絞っておきましょう。

 

資金計画を検討する。

頭金や住宅ローン返済計画は、最初のうちに考えておきましょう。

 

  • 月々いくらまでなら無理なく支払えるか?
  • 頭金はどれくらい用意できるか?

 

不動産会社や銀行のスタンスは、「いくらまで借りられるか?」という視点が多いです。

しかし大切なのは、「いくらまでなら無理なく返済できるか?」です。

住宅ローンを借りすぎて生活が苦しくなっては、本末転倒。

現在の預貯金や家計を見なおし、資金計画を練った上で物件の検討をしてください。

 

相場観を身につける。

住宅情報誌やインターネットで物件情報を見て、相場観を身につけましょう。

中古住宅の場合、築年数や立地・エリアによって、大まかな相場というものがあります。

自分の中に相場感があれば、優良物件を探すのにも、値引き交渉にも役に立ちます。

 

信頼できる不動産会社を探す。

「不動産会社は中古住宅を仲介するだけ。」

「だからどの不動産会社も同じ」

 

・・・と思いがちですが、いいえ、ちがいます。

不動産会社によって営業方針、サービス内容が異なります。

ですので、不動産会社も「信頼できる会社」を選ぶのが大切です。

 

  • 中古住宅の取引実績が豊富か?
  • メリットだけでなくデメリットも教えてくれるか?
  • ホームインスペクションを嫌がらず、きちんと説明してくれるか?
  • アフターフォローはあるか?
  • 営業マンが突然家に押しかけて、長く居座る会社か?
  • 購入を煽る企業体質か?

 

怪しい不動産会社は、こちらのサイトで行政処分歴を調べてみましょう。

不動産会社もピンキリです。ぜひ信頼できる会社と取引してください。

国土交通省ネガティブ情報等検索システム<宅地建物取引業者>

 

物件見学

物件の見学。

事前準備ができたら、いよいよ物件探しです。

不動産会社に希望の条件を伝え、よさそうな物件があれば見学します。

毎週のように現地へ足を運ぶので、このフェーズが一番大変です。

しかし契約後に後悔しないよう、1つ1つ丁寧にチェックすることが大切です。

 

購入申込みをする。

希望の物件が決まったら、不動産会社に購入申込書を提出します。

この時、以下を確認しておきましょう。

 

  • 建物や周辺環境で気になっていること
  • 契約日や契約条件
  • 瑕疵担保責任の有無や期間

 

購入申込みするとき、申込金を支払います。一般的には~10万円です(不要の場合もあり)。

契約に至らなければ、申込金は返金されます。

 

ホームインスペクションを行う。

購入申込み後、契約前にホームインスペクション(住宅診断)の受診もできます。

このタイミングでの診断は、次のメリットがあります。

 

  • 申込みをしているので、他の人に買われる心配がない。
  • 診断結果からどんな修繕が必要かわかり、借入前に資金計画を立てられる。
  • 契約前なので、診断結果を見て購入をキャンセルすることも可能。

 

ホームインスペクションの受診は、「購入申込み後~契約前」がおすすめです。

 

住宅ローンの事前審査

希望の物件が見つかったら、住宅ローンの事前審査(仮審査)を受けます。

事前審査では、

 

「住宅ローンがどれくらい借りれそうか?」

「無理なく返済できる金額か?」

 

を審査してくれます。

万が一、事前審査で落ちてしまうと、資金計画の見直し(物件の再選定含む)が必要です。

無事、事前審査をパスすれば、いよいよ本契約に進みます。

 

不動産売買契約

中古住宅の購入は、「不動産売買契約」です。

契約日に重要事項の説明を受けます。

 

  • 重要事項説明書…敷地の権利・抵当権の有無・契約解除の取り決めなど
  • 付帯設備表…どの設備が売買の対象か?(エアコン、照明、カーテンレールなど)
  • 物件状況報告書…雨漏り・排水管の故障などや、それらの修繕履歴

 

不動産売買契約のとき、手付金の支払いが必要です。

手付金は、物件価格の5~10%が相場。ただし、買主との合意があれば、0円のケースもあります。

この時、不動産会社への仲介手数料を半額を支払うケースが多いです。

 

ローン本審査。

不動産売買契約した後、金融機関に融資(住宅ローン)の申込みをします。

本審査では、

 

  • 物件の状態(担保価値)
  • 勤務先
  • 年収
  • 健康状態

 

など、事前審査より厳しくチェックされます。

金融機関から融資承認の連絡があれば、ほぼ安心です。

現在の住まいを引き払う手続きなど、引越しの準備もこの時期からはじめます。

 

火災保険の検討。

住宅ローンの本審査が通ったら、火災保険の検討です。

引越しがまだ先でも、火災の補償は「融資が実行されて、物件が自分のものになった日から」スタートする必要があるからです。

引渡し日に補償が開始されるよう、このタイミングで手続きを済ませます。

 

決済・引き渡し。

決済・引き渡しとは、物件の代金を支払い、家のカギを受け取ること。融資を受ける銀行で行うことが多いです。

決済日には、

 

  • 売主
  • 買主
  • 不動産会社
  • 司法書士

 

が集まり、代金支払いと所有権移転登記を行います。

買主は次の費用を払います。

 

  • 購入代金の残金と固定資産税の買主負担分 → 売主へ
  • 仲介手数料の残金 → 不動産会社へ
  • 登記費用 → 司法書士へ

 

そして、買主へカギが引き渡されます。

当日中に司法書士が法務局へ行き、登記の申請をします。(登記事項証明書は後日郵送)

これで正式に物件が買主のものに。

もしリフォーム工事を行う場合は、これ以降に実施します。

 

入居する。

引越しが終われば、念願の入居です。

無事に入居したあとも、忘れずに住宅ローン控除の手続きをしましょう。(確定申告)

会社員の場合、2年目以降は年末調整で行えるので、手続きはそう多くありません。

 

中古住宅購入時の注意点

中古住宅の購入時に注意すべき点

中古住宅を購入する際に注意したいポイントを紹介します。

 

資金計画は諸費用も忘れずに

住宅購入は、物件の代金以外にも費用がかかります。

 

  • 仲介手数料
  • 登記費用
  • 住宅ローン保証料
  • 火災保険料
  • ホームインスペクション費用
  • 印紙代
  • 引越し費用
  • 家具や家電の購入費用

 

また、固定資産税、修繕費用も必要です。

資金計画を立てるとき、これらの諸費用を忘れないでください。

 

瑕疵担保責任の有無と期間

瑕疵担保責任とは、契約時にはわからなかった欠陥があった場合、売主に損害賠償を請求できる制度。

保証期間は、

 

  • 売主が個人の場合:2か月~1年
  • 不動産会社の場合:2年以上

 

となります。

ですが築年数が古い物件の場合など、瑕疵担保責任がないケースもあります。

とても大切な部分です。契約前に確認しましょう。

 

重要事項説明書と売買契約書、付帯設備は事前に確認する

重要事項説明と売買契約書は、契約日よりも前にコピーをもらい、内容を確認しておきましょう。

特に注目したいのが、

 

  • 抵当権
  • ローン特約

 

です。

売主がまだローン返済中で、抵当権が残っている場合があります。

その場合はいつ抵当権が抹消されるか確認し、抹消されていない場合、契約を白紙にできるよう売買契約書に明記してもらいましょう。

 

ローン特約とは、「もし融資がおりなかった場合、違約金なしで契約を解除する」、取り決めです。

この特約がないと、契約時に支払った手付金を返してもらえません。

 

付帯設備も事前に以下の確認をしておきましょう。

 

  • どの設備が付帯設備か?
  • 壊れていないか?

 

もし壊れていたら、買主に撤去してもらった方がよいケースもあります。

 

まとめ:契約前の確認が大事

住宅の購入時は、契約前によく確認し、不安な点を残さないことが大切です。

契約後に「やっぱりキャンセルしたい…」と思っても、違約金を求められることもあります。

資金計画、物件の状態。そして契約内容。

これらをチェックし、納得できる中古住宅の購入を目指していきましょう。

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