建売住宅の購入にかかる諸費用の1つ、仲介手数料。
「手数料」とはいってもかなり高額ですので、「なんとか安くできないものか・・・?」と考える方も多いでしょう。
仲介手数料のおよその相場は決まっていますが、仲介手数料の計算方法など、契約前に知るべきことは多いです。
この記事では建売住宅の
・仲介手数料の相場、計算方法
・仲介手数料を値引き、ゼロにする方法
について解説していきます。
決して安くない仲介手数料。
少しでも住宅購入の予算を賢く使うため、仲介手数料について考えていきましょう。
建売住宅の仲介手数料の相場は?
建売住宅の購入にかかる仲介手数料は、
「物件価格の3%+6万円+消費税」
で計算されることがほとんどです。
多くの不動産会社でこの金額を提示されるので、「物件価格の3%+6万円+消費税」が相場だと思っていて間違いないでしょう。
仲介手数料を具体的に計算してみると、次のようになります。
物件価格(税抜き価格) | 仲介手数料(消費税10%) |
2000万円 | 72万円 |
2500万円 | 89万円 |
3000万円 | 105万円 |
3500万円 | 122万円 |
4000万円 | 138万円 |
ただしこちらのシミュレーション、わかりやすいように「税抜き価格」で計算しています。
通常、建売住宅のような不動産は、基本的に総額表示されています。
仲介手数料の計算は、税抜き価格で計算するのが正しいやり方です。
土地には消費税がかからない。
土地付きの建売住宅を購入する場合、税抜き価格にするときは注意が必要です。
なぜなら土地には消費税がかからないから。物件価格から消費税を差し引くときは、
・建物価格
・土地価格
の2つにわけることが大切です。
もし物件価格に表記されていない場合、不動産会社に必ず確認しましょう。
先ほどの3000万円(税込み価格)の建売住宅で、土地と建物の価格をわけたとき、
土地:1000万円
建物:2000万円(税込み価格)
だったとしましょう。
この場合、仲介手数料のもとになる物件価格(税抜き価格)は、
1000万(土地)+1818万(建物の税抜き価格)=2818万円
となります。そのため仲介手数料は、
2818万円×3%+6万円+消費税=99万円
となります。
物件価格3000万円(税抜き)の場合と比べ、仲介手数料が6万円安くなりました。
一部の不動産会社では、税抜き・税込みの表記を間違えて計算するケースもあります。ご注意ください。
仲介手数料の相場は、あくまでも上限であること。
多くの不動産会社で相場のように使われる、「仲介手数料=物件価格の3%+6万円」。
しかしこの金額は、法律で決められている仲介手数料の「上限」でしかありません。
ですので「相場で決まっているから・・・」と価格を提示されても、値引き交渉をもちかけることは可能です。
ただし業界として、値引き交渉に応じる例は少ないです。
不動産会社によっては、一切値引きに応じないスタンスの会社もあります。
相手も商売ですから、「値引き交渉をした人には売らない」、ということはありません。
しかし値引き交渉の決裂は、お互いにとって心象の悪いモノ。
値引き交渉をするなら仲介手数料ではなく、それ以外の面で交渉した方がハードルは低いでしょう。
建売住宅の仲介手数料をゼロにする方法
建売住宅の仲介手数料は上限いっぱいの価格が相場として決まっており、値引き交渉も難しい状況です。
ですが建売住宅の購入方法に注意すれば、仲介手数料をゼロにすることも可能です。
仲介手数料ゼロの不動産会社から購入する。
値引きの難しい仲介手数料。
しかし矛盾するようですが、この仲介手数料をゼロにできるのです。
不動産会社の中には、仲介手数料を取らない会社があります。仲介手数料を取らない不動産会社から購入すれば、仲介手数料はまったくかかりません。ゼロです。
不動産会社は、売主・買主から手数料をもらう場合が多いです。(両手取引)
しかし最近、売主だけから手数料をもらい、買主からは手数料をとらない会社が増えてきました。(売主だけから手数料をもらう取引を片手取引といいます。)
同じ建売住宅の物件でも、購入する不動産会社によって仲介手数料は大きく変わります。
はじめてのマイホーム購入ですと、「どの不動産会社から購入しても、建売住宅はどれも一緒」、と思いがちです。しかしそうではありません。
購入する窓口が「どの不動産会社か?」によって、仲介手数料がまったくちがいます。
本格的に物件を内覧する前に、まずは「どの不動産会社から購入するか?」をしっかり考えましょう。
ハウスメーカーから直接購入する。
建売住宅は、不動産会社を通して購入するケースが多いです。
しかし建売住宅の中には、ハウスメーカー(建築会社)が直接販売しているケースもあります。
とくに大手パワービルダーの建売住宅は、ハウスメーカーのHPで直販している場合が多いです。
ハウスメーカーから直接購入すれば、もちろん仲介手数料はかかりません。100万円ほど節約できるので、マイホームのグレードアップにも使えますよね。
またハウスメーカー直での購入は、価格交渉・オプション契約などのやり取りがスムーズです。
「このハウスメーカーの建売住宅が欲しい!」
「この物件が買えなかったら、しばらくはマイホームは諦める!」
と、具体的に欲しい建売住宅が決まっているのでしたら、ハウスメーカー直での購入がおすすめです。
不動産会社は、自分ではリサーチできない物件を紹介してくれる。
ただし、不動産会社に仲介手数料を払うメリットもあります。
ハウスメーカーから直接購入する場合、紹介される物件は自社物件のみ。
そのため内覧した結果、次の物件を探すときに選択肢が限られてしまいます。
また仲介手数料ゼロの不動産会社が紹介できる物件も、すべての物件をカバーしている訳ではありません。
・多くの物件の中から、自分の気に入った物件を見つけたい。
・人気エリアの物件など、ネットに掲載されてない未公開物件を探して欲しい。
・多くのハウスメーカーの物件を扱っている、不動産会社としての見解を教えて欲しい。
このような場合、仲介手数料を払ってでも、不動産会社を利用する価値は高いといえるでしょう。
まとめ:高い仲介手数料。払う意味をしっかり考えて。
建売住宅の購入にかかる仲介手数料は、
「物件価格の3%+6万円+消費税」
で計算されることが多く、この価格が相場になっています。
値引き交渉も可能ではありますが、業界的に値引きに応じる会社は少ないです。
仲介手数料を節約するならば、
・仲介手数料がゼロの不動産会社に紹介してもらう。
・ハウスメーカーから直接購入する。
この2つの方法がおすすめです。
いずれも仲介手数料がまったくかかりませんので、100万円ほど節約できます。
ただし仲介手数料を払ってでも、不動産のプロに理想のマイホームを探してもらうことが必要なときもあります。
とくに人気エリアの建売住宅はすぐに売れてしまうため、情報があまりオープンにされません。
そのため情報の早さで決まってしまうことが多く、タッチの差で人気物件を逃してしまうことも。一生に一度のマイホーム購入、これでは後悔が残ってしまいます。
建売住宅の仲介手数料は高いです。ですが払う意味をしっかり考えて、マイホームを効率よく探していきましょう。