新築よりも手軽な金額で買えるのが、中古住宅の1つの魅力。
とは言え、人生でもっとも大きな買い物であることには変わりません。
誰しも中古住宅の購入で、失敗しないよう検討を重ねるのですが、中古住宅では想定外のトラブルも多く、後悔が残ることもしばしばあります。
とくに中古住宅では、新築とはちがった落とし穴があり、十分な注意が必要です。
中古住宅の購入で知るべきリスクは、大きく分けると次の2つです。
- 住宅の状態や安全性に関するリスク
- 金銭的なリスク
新築のつもりでいると、痛い目を見てしまいますよ。
中古住宅購入にはどんなリスクがあるのか？その具体的な対策とは？
中古住宅で失敗しない方法を解説していきます。
中古住宅のリスク①住宅の状態・安全性
マイホームの暮らしの条件で外せないのが、
- 安心して暮らせること
- 快適に生活できること
など、「基本的な生活」を満たす条件です。
中古住宅では物件ごとにスペック・状態がバラバラですので、新築よりも慎重な判断が求められます。
欠陥や老朽化｜リフォーム済み物件に注意。
中古住宅の中には、内装をリフォームした「リフォーム済み物件」があります。
リフォーム済み物件は、見た目はとてもキレイです。
しかし見た目がキレイでも、見えない部分に重大な問題が隠れているケースもあります。
- 欠陥住宅でないか？
- 構造上主要な部分の老朽化が進んでいないか？
- シロアリ被害がないか？
- 雨漏りや水漏れがないか？
リフォーム済み物件では、見た目がキレイなだけに、重大な欠陥を見落としがちです。
素人には見抜けない部分は、ホームインスペクションを活用し、専門家にチェックしてもらいましょう。
欠陥・不具合が見つかった場合、のちのち修繕費用を請求できるようにすることが大切です。
契約前に必ず「契約不適合責任の有無と内容」を確認しておきましょう。
ホームインスペクションを契約後に実施する場合は、特に重要です。
中古住宅の場合、売主が個人であるケースもあります。
売主が個人の場合は、契約不適合責任の期間が短いだけでなく、まったくない場合もあります。
購入後の欠陥に対応するため、「既存住宅売買瑕疵保険」の加入もご検討ください。
耐震性｜新耐震基準か？
古い中古住宅は、耐震性が不十分な物件もあります。
特に重要なのは、「1981年の新耐震基準」をクリアしているかどうかです。
「新耐震基準」と、それ以前の「旧耐震基準」では、耐震性が大きな差があります。
安全性を優先させるなら、新耐震基準の物件の一択です。
また、2000年にも耐震性に関わる大きな法改正が行われています。
目安となるのは、その住宅の「建築確認済証が交付された日付」です。
- 旧耐震基準：1981年5月31日以前
- 新耐震基準：1981年6月1日以降
- 2000年基準：2000年6月1日以降
年の大地震では、新耐震基準でも不十分だったケースがあります。
そのため、2000年基準も満たしていると安心です。
ただし、建築年が新耐震基準以降だったとしても、必ず十分な耐震性があるとは限りません。
- 工事の施工不良
- 住宅の激しい劣化
- シロアリ被害
築年数が浅くても、「その物件がどんな状態か？」によっても耐震性は変わります。
中古住宅購入の際には、専門家による耐震診断・住宅診断を受け、必要に応じて耐震リフォームを行うことをおすすめします。
断熱性｜断熱性は住み心地に大きな影響を与える。
「冬暖かく、夏涼しい家」
最近の新築住宅は、断熱性が高く、とても快適に過ごせるのが標準スペックになりました。
しかし築年数の古い中古住宅は、まだまだ断熱性の低い物件もあります。
表面的なリフォームで内装はキレイでも、断熱性は低い・・・という物件もあり、注意が必要です。
家の断熱性はあなどれません。
もし断熱性が不十分ですと、次のような問題が発生します。
- 冬にとても寒い
- 家の中の温度が大きく、ヒートショックの危険性
- 結露がひどい
- 夏に暑すぎてエアコンが効かない
- 冷暖房費がかさむ
断熱性は、住み心地に直結します。
断熱性の低い中古住宅を選ぶことは、それなりの覚悟が必要です。
また断熱材を使用していても、正しい施工でなければ効果がありません。
断熱材の寿命などで、断熱効果が期待できない物件もあります。
専門家に断熱材の状態を見てもらい、必要であれば断熱リフォームをおすすめします。
中古住宅のリスク②金銭的なリスク
新築住宅よりも安く買えるのが、中古住宅の魅力。
しかしフタを開けてみると、想定以上に費用がかさんでしまうこともあります。
中古住宅の購入において、どのような金銭的リスクがあるのでしょうか？
住宅設備のリフォーム費用
内覧の時には問題なさそうに見えても、
- 見た目以上に老朽化が進んでいた
- 設備が古くて傷んでいた
- 給排水管が劣化していて交換が必要だった
などの理由で、すぐに修繕が必要になり、出費がかさむケースもあります。
さらに購入した中古住宅が、
「数年以内に屋根や外壁の塗り替えなど、大規模なメンテナンスが必要だ」
と、購入してから告げられるケースもあります。
住宅購入の予算ギリギリで中古住宅を買ってしまうと、その後のメンテナンス費用が足りません。
適切にメンテナンスできないと、家の寿命を縮めることに。
せっかくのマイホーム、これだけは避けなくてはいけません。
そうならないためには、事前に専門家によるホームインスペクションを契約前に受けておくと安心です。
- 入居前に修繕すべき箇所や費用の目安
- 今後いつ、どのようなメンテナンスが必要か？
メンテナンススケジュールを知り、長期的な資金計画を立てた上で購入したいですね。
住宅ローンの審査が厳しい・借入期間が短い
中古住宅の場合、住宅ローンの借入れで不利になることがあります。
住宅ローンの審査は、新築購入なら
- 年収
- 勤続年数
- 貯蓄額
- その他の借り入れ有無
- 完済時の年齢
のような、「申込者本人」の審査がメインです。
しかし中古住宅ではそれだけでなく、「物件の担保価値」も厳しくチェックされます。
もし債務者が返済不能となった場合、金融機関は担保となっている家を売却して、資金を回収する必要があるからです。
築年数が古いと担保価値が低いとみなされ、希望金額の満額を借りられなかったり、借入期間が短くなるケースもあります。
また築年数による、借入期間への制限にもご注意ください。
新築であれば一般的には35年、中には50年という長期間でのローンも可能です。
ですが中古住宅の場合、金融機関ごとに基準を設けている場合があります。
金融機関によって異なりますが、例えば
「65年－築年数40年＝最長25年」
などの計算をする金融機関もあります。
借入期間が短いと、毎月返済する金額が高くなることに。
これでは毎月の支払いに、家計が圧迫されてしまいます。
また中古住宅の購入で注意したいのが、住宅購入の契約をしたあとに、ローン審査に落ちることです。
中古住宅では本人以外にも物件の価値も審査されるため、予期せぬ審査落ちの可能性があります。
その際、「ローン特約（融資利用の特約）」があると安心です。
ローン特約があれば、
「もし住宅ローンが借りられなかった場合は、手付金を返還した上で契約解除できる」
と、払った手付金が戻ってきます。
資産価値の下落｜築浅ほど、資産価値は下がりやすい。
木造一戸建ての場合、新築5年までは資産価値が急激に下がり、それ以降は緩やかに下がる傾向があります。
また築20年以上の物件は、ほとんど土地の価値です。建物の価値は、ゼロに近いことが多いです。
築年数が10年以上の物件であれば、購入したあと売却しても、大きな価値の下落は少ないはず。
しかし築浅の中古住宅は、購入して数年で価値が大きく下落します。
もし入居して数年で手放すことになった場合、購入時より安い金額での売却になります。
築浅でキレイな中古住宅は魅力的に見えますが、資産価値の下落リスクがあることも念頭に置きましょう。
まとめ：中古住宅のリスクは専門家のチェックで回避
新築より手ごろな価格で買える、中古住宅。
しかし中古住宅の購入には、リスクがつきものです。
とくに新築にはない、
- 欠陥、不具合、劣化状況
- 断熱性
- 耐震性
- リフォーム費用
- 住宅ローン審査の難易度
など、中古住宅のリスクに備えるべきでしょう。
中古住宅の特有のリスクは、素人目線では見抜けない部分もあります。
ぜひ専門家に診断してもらい、回避できるリスクを取り除いてからの契約をおすすめします。
