土地を所有していない人が住宅を新築するために土地探しを始めたところ、不動産会社から建築条件付き土地を紹介されることはよくあることです。土地のみで分譲されている物件は、地域によっては非常に少なく、一般の人ではなかなか購入できないことも多いのですが、建築条件付き土地の売却情報であれば比較的に入手しやすいものです。
注文住宅を希望している人が、建築条件付き土地について検討するときに知っておくべき注意点について解説していますので、購入検討に役立ててください。
１．建築条件付き土地とは？
購入検討するためにも、まずは建築条件付き土地がどういったものであるか理解しておきましょう。建築条件付き土地とは、土地の売主が指定する建築会社で建物を建築することを売買する条件としている土地のことです。
土地の売主が不動産会社Ａである場合、そのＡ社が「当社で指定している建築会社で家を建てるならば、この土地を売りますよ」と言っているわけです。
多くの場合、指定されている建築会社は、Ａ社自身であるかその関連会社です。土地の売却益だけではなく建物の請負工事からも利益を得るために、このような販売手法をとっているわけです。
２．建築条件付き土地で注文住宅を建てるときの注意点
建築条件付き土地の情報は、それなりにありますから、買主も見つけやすいことでしょう。全く条件が付いていない土地よりも建築条件付き土地の方が、便利で人気のエリアであっても出会うことができる可能性は高いです。
しかし、これを購入するにあたって注意すべき点があります。ここでは、こだわりのある注文住宅を目指している人が知っておきたい注意点をあげておきます。
２－１．建築会社（ハウスメーカー）を施主が選べない
「１．建築条件付き土地とは？」でも説明したように、土地の売主である不動産会社から、どの建築会社で家を建築するのか指定されているという点がこだわりの家づくりをしたい人にとっては大きな障壁となることが多いです。
既に、この会社で建築したいという要望を持っている人にとって、建築会社を一方的に指定されることはデメリットになります。その指定された建築会社が、あなたの希望する家づくりを理解して、前向きに対応してもらえるのであればよいのですが、そうではないこともあります。
また、希望する住宅の構造・工法に対応できない建築会社ということもありますし、設計を希望する設計者（建築士）に依頼することも拒否されることは少なくありません。
つまり、建築条件付き土地を購入するということは、他の多くのことを妥協するということでもありますから、よく検討しなければなりません。
２－２．建物プランを制約されて希望のプランを実現できないことも多い
建築する会社や設計者をまだ決めていない場合には、建築条件付き土地で注文住宅を建てるのは何も悪いことではありません。しかし、ここで問題となるのは、指定された建築会社が施主の住まいへの要望・こだわりの実現に向けて真剣に取り組んでくれるかどうかということです。
建築会社から、建物の大きさ（面積）・仕様レベル・設備に至るまで様々なことで制約を付けられることがよくあるのです。なかには、間取りもほとんど決められていて、軽微な変更にしか応じてくれないということもあります。
フリープランだと謳っておきながら、実際には施主が自由に決められるわけではないことが多いのが、建築条件付き土地の問題です。このことは、土地の売買契約後におこるトラブルとして非常に多いですから、契約前に設計の自由度についてはよく確認しておく必要があります。
建物の工事請負契約の前ではなく、土地の売買契約の前に確認してください。
２－３．注文住宅より建売住宅に近い感覚で販売する業者が多いことを理解しておく
建物プランに関する制約が多いことと同様の話にはなりますが、大事なことですから分けて書きます。
建物プランに様々な制約を付けてしまい、施主の自由にさせない理由の１つは、その建築会社や不動産会社が注文住宅ではなく建売住宅の分譲と同じような感覚で販売しているからです。はじめて物件を見学したときに、「建売みたいなものです」と言ってくれれば、まだ正直な業者かもしれません。
フリープランを謳っていながらも、あれこれと制約を付けるのは当たり前だと考えている業者も多く、消費者との間で意識のずれが生じやすいようです。
２－４．土地の売買契約と建物の工事請負契約を同時に結ばない
建築条件付き土地の購入に関して多いトラブルの１つに、土地の売買契約と建物の工事請負契約を同時に締結した後に起こりうる問題があります。
この契約の時点では、建物プランについて決まっていないにも関わらず、価格と面積だけを決めて契約を交わしてしまっており、後からプランに対して要望を伝えても予算的に無理だと断られるというケースです。しかも、契約後であるため要望が通らないならキャンセルしたいと伝えても契約違反を主張されるのです。
土地と建物を一緒に契約しようとする点からも、建売住宅と同じ感覚で販売しているようですが、間取りや仕様などで自分の希望を通したい人には向かないものだと言えます。
２－５．全ての建築条件付き土地がダメなわけではない
建築条件付き土地のなかにも、設計の自由度が高いものもあります。何も全て建築条件付き土地が、こだわりの家づくりに適していないというわけではないのです。よって、まずは土地の売主から条件・制約などを詳細にわたって説明を受けてから判断した方がよいでしょう。
