購入する新築住宅を決まって売買契約を締結すれば、あとは引渡しを待つばかりですね。ただ、そこで本当に引渡し当日を待つだけで何もしないでよいわけではありません。契約してから引渡しまでの間に買主がしなければならないことは少なくありません。
契約後も気を抜けないのが住宅購入です。購入してから後悔することのないように、ここで挙げていることは１つ１つ丁寧に確認しながら進めていくようにしましょう。
このコラムは、建売住宅を購入する人はもちろんですが、注文建築で家を建てる人にもお役に立てる内容になっています。また、売買契約後や契約前くらいのタイミングで読んでおきたい内容になっています。
１．新築住宅の引渡しとは？
引渡し当日までにやるべきことを解説する前に、そもそも引渡しとは何かきちんと理解できていますか？
新築住宅の引渡しとは、その住宅の鍵が売主から買主へ渡されることによって、買主がその住宅を自由に使用できるようになることです。基本的には、所有権の移転登記と同じ日に行うのですが、引渡しと所有権移転が全く同じ意味というわけではないので誤解しないでください。
所有権の移転とは、簡単にいえば所有者の名義が売主から買主に変わることです。しかし、取引によっては何らかの事情によって引渡しと所有権移転登記を同時に実行しないこともあります（ほとんどの取引では同時に行います）。
２．引渡しの当日を迎える前にやるべきこと
完成物件の売買契約を結んだ場合、契約から引渡しまでの期間は3週間～5週間くらいであることが多いです。住宅ローンを利用せず現金で購入する取引ならば、もっと早いことも多いです。いずれにしても、これくらいの期間であれば、あっという間に過ぎ去ってしまいますので、その間にやるべきことを抑えておきたいものです。
２－１．売買契約書を熟読
売買契約から後のやるべきことを紹介するのですが、大事なことですので売買契約についても少し触れておきます。必ず、契約日よりも前に売買契約書と重要事項説明書を不動産会社から提出してもらって、その内容を熟読しておいてください。
普段は見慣れない専門的な書類ですから、契約当日になってはじめてみても理解することは困難です。契約の席で不動産会社に様々な質問をしてみるとわかりますが、不動産会社の担当者でも理解できていないことが書かれていることもあるくらいです。
少なくとも契約日の3日程度前までに入手して熟読しておき、わからないことは契約の当日ではなく、前もって質問しておく方が無難です。それまで聞いていなかったことを売買契約書や重要事項説明書を読むことで初めて知ることもありますから、質問への回答次第では、購入の延期や中止もありうるからです。
売買契約書も重要事項説明書も、買主から依頼しないと契約前には見せてくれないことが多いですが、依頼すれば断られることは普通ではありません。これを断るような不動産会社や担当者は信用できませんから、そのような状況に直面した時には購入を見直すべきでしょう。
２－２．ホームインスペクション（住宅診断）
新築住宅を契約するとき、建物の状態について詳しく理解できている人はほとんどいないでしょう。建築はどうしても専門的なものであるため、わからないまま購入を決断して取引している人もいます。しかし、こういった難しいことは専門家に任せてしまうことが有効です。
できれば、売買契約の前に第三者の建築士によるホームインスペクション（住宅診断）を依頼して、その結果を購入判断の参考にするべきです。セカンドオピニオンを取り入れるわけですね。
売買契約の前に依頼しなかった人ならば、引渡しまえに依頼するとよいでしょう。引渡し前であれば、施工ミスが見つかれば売主へ補修を要求して補修してもらいやすいです。引渡し後では、残念なことに対応が悪くなってしまう不動産会社が多いので、引渡し前がお奨めです。
契約後、引渡し前の立会いの機会を内覧会や施主検査と読んでいますが、そのときに第三者の建築士に同行してもらうわけです。
２－３．自宅の退去準備
売買契約が成立すれば、引渡し日や入居日（引越し日）の時期を考慮しながら、現在の住まいの退去準備をしなければなりません。
賃貸住宅にお住まいなら、家主に退去通知をしなければなりませんし、持ち家を売却するのであれば、売却タイミング等を不動産会社と相談しておかなければなりません（自宅の買い替えなら購入物件の契約前に相談が必要です）。
２－４．住宅ローンの審査申込と契約
売買契約を済ませたら、早い段階で金融機関に住宅ローンの審査申込をしなければなりません。多くの場合、契約前に仮審査（事前審査ともいう）をしていると思いますが、そのときの金融機関以外にも本審査を申し込みすることはできます。
そして、本審査の承認を得られれば、その金融機関と住宅ローンの契約です。この契約は、金銭消費貸借契約と言われるものでで、引渡日よりも前に行うこともありますし、引渡し当日に行うこともあるので、不動産会社と相談してスケジュールを決めてください。
２－５．登記申請の手配
家を買えば登記しなければなりません。ほとんどの住宅は所有権の売買ですから、所有権移転登記か所有権保存登記です。登記の種類の細かなことまで理解できていなくても、司法書士が代行してくれます。住宅ローンを借りるなら、抵当権設定登記も必要ですが、これも司法書士がやってくれます。
つまり、登記申請の手配とは司法書士を手配することです。ただ、多くの売買においては司法書士の手配を不動産会社が行っています。売買契約のなかで、司法書士は不動産会社が指定することとしていますが、基本的にはその流れに身をゆだねることになります。
ちなみに、買主が知人の司法書士に依頼したいなら、契約前に不動産会社と相談しておく必要がありますが、拒否されることが多いです。
２－６．引越し業者の手配
引越し業者の手配も大事なことです。引渡ししてからすぐに引っ越さないなら急ぐ必要はありませんが、出来るだけ早いタイミングで引越し日を確定させて引越し業者へ依頼しておいた方が無難です。とくに、引越し時期が春休みの時期に重なるようであれば、急ぐべきです。
毎年、この時期の引越し件数は非常に多く、引越し業者を予約できずに困っている人も多いからです。また、この時期の引越し業者への報酬額は非常に高くなることが多いため、できれば春休みは避けておきたいですね。
２－７．火災保険・地震保険
火災保険や地震保険は引渡しを受けた後に手続きしても手遅れになる可能性がありますから、必ず事前に手配しておきましょう。引渡し日から保険が適用されるように設定しておきましょう。
２－８．引渡し当日に必要な物の準備
引渡し当日に買主が持参しなければならないものがありますから、それも準備しておきましょう。
- 売買代金の残代金・諸費用の支払い金（融資または現金）
- 身分証明書
- 印鑑（認印・実印）
- 印鑑証明書
- 住民票
取引によっては、引渡し当日に実印と印鑑証明書、住民票が必要でないこともありますから、そこは不動産会社と相談しておくとよいでしょう。
３．引渡し当日の注意点
いよいよ引渡し当日を迎えるにあたって、当日の注意点を把握しておきましょう。当日になってからの注意点だけではなく、当日のスケジュール組も大事です。
ちなみに、引渡しはほとんどの場合、銀行で行います。買主が住宅ローンを借りる銀行です。融資実行してそのまま売主へすぐに振込処理で支払うのですが、他の場所では難しいですね。
３－１．遅刻・忘れ物は厳禁
引渡し当日、つまり決済の場には、銀行・司法書士・売主・買主・不動産仲介業者がスケジュールを調整して集まります。参加人数が多いですから、遅刻や忘れ物などがあって決済できないということになれば、日程の再調整は大変ですし、何より多くの人に迷惑がかかってしまいます。
３－２．完成チェック（内覧会）は引渡し当日では遅い
引渡し前後のスケジュールの組み方が悪くて、引渡し当日に建物の完成チェック（内覧会）を行なおうとする不動産会社が一部で見られます。このときに、重大な欠陥（施工ミス）が見つかったらどうするのでしょうか。引渡しを中止して、補修工事の完了後に引渡し日を再設定しなければなりません。
しかし、実際には不動産会社は強引に引渡しを実行しようとするでしょう。それに買主がきちんと意思表示して抵抗できるでしょうか。
買主にとって大事な機会である完成チェック（内覧会）は、必ず、引渡し当日に行うことはなく、その1～2週間ほど前に実施するスケジュールを組んでください。
３－３．引渡し日に引越ししない
ホームインスペクション（住宅診断）の問合せを受けて日程調整しているときに、引渡し当日に引っ越す予定だと聞くことがあり、驚きました。万一、引渡しが延期にでもなればどうするのでしょうか。
しかも、なかには建築工事が遅れ気味だというケースもあり、あまりにリスクの高いスケジュールに2重に驚くこともあります。
完成チェック（内覧会）、引渡し、引越しのスケジュールをあまりタイトにしないように注意してください。
