中古住宅を検討する時に、「耐震性」は重要なポイントの1つ。
住宅は建築年ごとに耐震性の基準が異なり、そこからおよその耐震性がわかります。
木造住宅においては「1981年」と「2000年」が大きな転換期。
特に重要なのが、「新耐震基準が制定された1981年以降の物件かどうか？」です。
建築年による耐震基準を、中古住宅選びの参考にしましょう。
1950年 旧耐震基準：震度5でも倒壊しない
建築基準法は、1950年に制定されました。
この時に作られたのが、いわゆる「旧耐震基準」。
- 震度5程度の揺れでも建物が倒壊しない
- 破損しても補修により生活可能
※震度5・6が強・弱に分かれたのは1996年から
という想定です。これは、
- 震度5程度の地震で倒壊・崩壊しないが、建物が損傷する可能性がある
- 震度6以上の地震は考慮していない
ことを意味しています。
ですが、震度5以上の地震は日本では珍しくなく、年に10回程度起こっています。
震度7クラスの大地震があると大きな余震も多くなり、年によってはもっと数が多くなることも。
そのため、震度5程度で破損してしまうのは、不安が大きいです。
旧耐震基準で建てられた住宅を購入する場合は、ぜひ耐震診断・住宅診断（ホームインスペクション）や耐震リフォームを受けましょう。
1981年 新耐震基準：震度6強～7でも倒壊しない
1981年6月1日、建築基準法が改正され、木造住宅の耐震性が大幅に向上しました。
この時の基準を「新耐震基準」と呼び、
- 震度6強～7でも倒壊しない
- 震度5強程度ではほとんど損傷しない
という耐震性を求められています。
実際に、1995年の阪神淡路大震災では、新耐震基準で建築された住宅の多くが大きな被害を逃れました。
しかし、1981年以降に完成した建物すべてが、新耐震基準を満たしているわけではありません。
新耐震基準が適用されたのは、「1981年6月1日以降に建築確認済証が交付された建築物」です。
建築確認済証が交付された日付がわからない場合は、建物の完成時期で予想できます。
建築確認は着工前に行われるもので、木造一戸建ての工事期間は3～6か月。
早くても1981年9月以降、より確実さを求めるなら1982年以降に完成した建物であれば、新耐震基準に沿って建てられている可能性が高いでしょう（但し、住宅によっては6カ月以上かけて建てることもあります）。
しかし、1981年6月1日より前に建築確認がされた物件でも、建築基準法の改正を見越して新耐震基準で建てられているケースもあります。
また、新耐震基準以降の物件でも、手抜き工事をされた物件では安全と言えません。
バブル期（1986～91年）は住宅需要が急増し、経験の浅い職人による欠陥工事が多いとも言われています。
新耐震基準以降でも、不安を感じたらホームインスペクションを受けて建物の劣化状況を確認し、かつ耐震診断で耐震性に問題がないか調べておくと安心です。
2000年基準：新耐震基準を強化
1995年に発生した阪神淡路大震災を受けて、2000年にも木造一戸建ての耐震性を強化する法改正が行われました。
この時の基準を「2000年基準」と呼びます。
この法改正による大きな変更点は、次の3点です。
地盤調査が事実上義務化
住宅の基礎（布基礎・ベタ基礎など）を、地盤の状態に合わせた構造にするよう義務付けられました。
これにより、
- 地盤が「どの程度の重みに耐えられるか？」を示す、地耐力を調べるための「地盤調査」
- 必要に応じた「地盤改良工事」
が事実上必須となりました。
柱等の接合部を金具を使ってしっかり固定
柱・梁・筋交いの接合部に使用する、金具の種類などが具体的に明記されました。
それまでの接合は、釘打ち程度の軽微なものも多くありました。
しかし、そのような接合だと大きな揺れで抜けてしまい、建物が倒壊する危険性をはらんでいます。
そこで2000年基準では、しっかりと金具で固定するよう義務化されました。
耐力壁をバランスよく配置
住宅では採光を重視するため、南側に窓が多くなりがちです。
そうすると、家を支える「耐力壁」が北側に集中し、家全体のバランスが悪くなります。
阪神淡路大震災では、このようなバランスの悪い家が、ねじれて倒壊する例が多くありました。
それを防ぐため、2000年基準では壁配置のバランス計算が義務化されました。
2000年：耐震等級の登場
2000年には、住宅の耐震性についてもう一つ大きな出来事がありました。
住宅品質確保促進法（品確法）制定による、「住宅性能表示制度」の創設です。
この中に耐震性を示す、「耐震等級」ができました。
新耐震基準は建築基準法により、最低限満たさなければならないもの。
ですが、さらに高い耐震性で建てられているケースもあります。
そのようなケースは、耐震等級を確認することで、どこまで高い耐震性を持っているかわかります。
耐震等級は1～3まであり、それぞれ次の性能を有しています。
- 耐震等級1：最低限の耐震性能。（新耐震基準：震度6強～7でも倒壊しない）
- 耐震等級2：耐震等級1の1.25倍の耐震強度。学校や病院などの公共施設にあたる。
- 耐震等級3：耐震等級1の1.5倍の耐震強度。消防署・警察署などにあたる。
しかし、住宅性能表示制度は義務化されておらず、2000年以降の住宅でも耐震等級が不明なケースは多くあります。
ですが、もし購入を検討している物件の耐震等級がわかれば、判断材料の1つになるでしょう。
耐震性の高い住宅に住むメリット
耐震性の高い住宅は、「大地震で家が倒壊して、命を落とす危険性が低くなる」、というのが最大のメリット。
それともう1つ、「避難所生活を回避できる」のも大きなメリットです。
大地震で家が倒壊を免れたとしても、大きく損傷していれば、いつ崩れてくるかわかりません。
そうなると、避難所で生活しなければなりません。
ですが耐震性の高い丈夫な家で、大きな地震でも損傷しなければ、そのまま家で生活が続けられます。
特に小さな子ども連れだと、避難所生活では周囲に気をつかい、大変なストレスになるもの。
高齢者の場合は、トイレの回数を減らすため水分を控えることや、運動不足により重大な病気を引き起こす懸念があります。
ペットがいれば、避難所に連れていけないケースも。
もちろん、避難所が開設されるような大災害の時は、自宅でも電気・水道・ガスが止まっている可能性はあります。
ですが、水や食料・簡易トイレの備えがあれば、避難所よりは普段に近い生活ができますし、プライバシーの確保も可能です。
このような観点からも、耐震性の高い住宅がおすすめと言えます。
まとめ：1981年と2000年が大きな転換期
中古住宅購入時は、「1981年の新耐震基準をクリアしているか？」が大きなポイントです。
それ以前の住宅なら、専門家による耐震診断や耐震補強工事を強くおすすめします。
ただし、新耐震基準をクリアしていれば安心とも言えません。
なぜなら、2016年の熊本地震で、新耐震基準を満たしていても倒壊した住宅があったからです。
その中には、「柱等の接合部に金具を使用して固定していない」住宅が多かったそうです。
熊本地震で浮き彫りになったこの問題点は、2000年基準で改正されています。
ですので、2000年基準をクリアしているかどうかも重要なポイントです。
1981～2000年に建てられた家も、ぜひ耐震診断や耐震補強を検討してください。
また、いくら建築確認時に基準を満たしていても、工事そのものに施工不良や手抜きがあっては、安全な住宅と言えません。
建築年による耐震性を過信せず、専門家による耐震診断・住宅診断を受けておくと安心です。
そして、地震の被害は揺れによる家屋の倒壊だけではありません。
- 家具の転倒
- 火災
- 津波
- 地盤の崩壊
もあります。
住宅の耐震性だけでなく、入居後の
- 家具の固定
- 避難経路の確認
なども怠らないようにしましょう。
