中古住宅を購入するなら、その住宅に何か欠陥がないか、ひどい劣化がないかなど、建物の状態に関して心配する人は多いです。それまで他人が使用してきたわけですから、建物が傷んでいるのは想像できますが、具体的にどのような問題があるのか建築・不動産の素人が購入する前に知ることは簡単ではないですね。
中古住宅を売買するときには、必ず売買契約書には売主の瑕疵担保責任について何らかの記述がされていますが、これが買主にとっても売主にとっても非常に需要なことですから、よく理解しておかなければなりません。知らないうちに不利な条件で売買契約を締結していたということもあるので、注意してください。
１．中古住宅の瑕疵担保責任とは？
中古住宅の瑕疵とは、簡単にいえば欠陥です。欠陥住宅を掴まされたくはないですよね。しかし、購入する前に買主が知っていた瑕疵は今回の記事で説明する瑕疵担保責任の対象とはなりません。買主が知りえなかった瑕疵、これを「隠れた瑕疵」と言いますが、この隠れた瑕疵が対象となります。
売買した後に、隠れた瑕疵が見つかったとき、売主が補修しなければならないことを瑕疵担保責任と言います。売主は売却した後に欠陥住宅を売り渡した責任を負わねばならないということですね。
売主は、その住宅に瑕疵があることを知っていても知らなかったとしても責任を負うことになりますが、買主は知っていたなら責任を求めることはできません。
民法においては次のようになっています。
「中古住宅に瑕疵があることを買主が知ってから1年以内であれば、売主に対して損害賠償請求ができ、また契約の目的を達せられないときには、契約を解除することもできます。」
このなかで注目すべきは、「買主が知ってから1年以内」という部分です。買主が何らかの瑕疵に気づいた時期が、その住宅を購入してから5年後でも10年後でもその時点から1年以内は損害賠償請求等ができるということですね。
これは買主にとっては心強い一方で、売主にとってはいつまでも買主から損害賠償請求をされる可能性があるわけですから、心配で住宅を売ることもできないでしょう。
宅地建物取引業法（略して宅建業法）というものがあり、このなかで売主の瑕疵担保責任の期間を緩和できるように定められています。これについては、売主が宅建業者（つまり不動産業者）の場合とそうでない場合で違いがありますが、次に詳しく説明します。
２．売主が宅地建物取引業者でないときの瑕疵担保責任
売主が宅建業者（つまり不動産業者）ではない場合には、売主の瑕疵担保責任を自由に設定することができるようになっています。一般個人の人が自宅を売却するときはこれに該当しますから、該当物件は非常に多いです。
２－１．瑕疵担保責任の期間は3ヵ月が多い
売主が瑕疵担保責任を負う期間は、引渡しから3ヵ月とすることが最も多いです。契約から3ヵ月ではなく、引渡しからであることを覚えておきましょう。
3ヵ月が必須というわけではないため、2カ月や1カ月ということもありますので、契約する前に不動産業者に確認しましょう。
２－２．売主の瑕疵担保責任が免責ということもある
実は、売主の瑕疵担保責任をなしとすることもできます。免責ということですね。この条件で契約した場合、隠れた瑕疵が見つかっても買主は売主へ補修を求めることもできませんから、買主にとっては不利ですね。
実際に瑕疵担保責任を免責にするケースとしては、以下のようなときが挙げられます。
- 建物が古くて老朽化が進んでいるとき
- 単純に建物が古い（築年数が20年以上のとき）
- 売主に経済的なゆとりがなく、責任をおえないとき
老朽化が進んでいる状態では、瑕疵が多くて責任を負う前提では売りようがないですね。相違状況を売主と買主の双方が理解して瑕疵担保責任を免責とするわけです。
築年数による切り分けは不動産業者によって対応の仕方が異なりますし、売主も買主も交渉の余地があることが少なくありません。築20年を境に瑕疵担保責任の有無を判断しようとする不動産業者は多いですが、15年や30年を判断材料としていることもあります。
築年数が15年未満でも売主の瑕疵担保責任を免責とする契約内容は、買主の立場では受け入れたくないものです。
築年数の浅い住宅であっても免責とするケースはあります。売主が経済的に厳しくて自宅を手放す場合はその典型例です。仮に、瑕疵担保責任を負う契約としていても、後から補修や損害賠償を請求されても支払えないわけです。そこで、はじめから免責とするわけです。
但し、このようなケースの場合では、相場よりもやや安い価格で取引されることも多いです。こういう物件を不動産業者が買い取ってリフォームしてから再販しているケースも多いですね。
瑕疵担保責任が免責となっている中古住宅では、買主が購入前に第三者のホームインスペクション（住宅診断）を入れることが多いです（免責でなくても利用者は多いが、免責ならより多くなる）。
２－３．売主が負う瑕疵担保責任の範囲
売主が瑕疵担保責任を負う場合、その対象は以下とされていることが多いです。
- 雨漏り
- 構造耐力上主要な木部の腐食
- シロアリ被害
- 給排水設備の故障
契約書で明確に定められていないこともあるので、その時は確認するとよいでしょう。
３．売主が宅地建物取引業者であるときの瑕疵担保責任
売主が宅地建物取引業者、つまり不動産会社の場合には、瑕疵担保責任の期間を引渡しから2年以上とすることが認められています。不動産会社以外が売主の場合とは大きく違いますね。
これより買主に不利な条件で契約したとしても無効となりますから、その場合は買主が知ってから1年以内となります。これは不動産会社にとって相当に厳しい条件になりますから、普通ならば買主に不利な条件にすることはありません（見たことはありますが）。
2年以上とすることが認められているわけですが、これよりも長い期間に設定する不動産会社はいませんので、不動産会社が売主の物件では基本的に引渡しから2年になっていると考えてほぼ間違いありません。
４．既存住宅売買瑕疵保険
売主の瑕疵担保責任と混同しがちなことに、既存住宅売買瑕疵保険という保険があります。これは、売主の瑕疵担保責任と同じではないのですが、買主のなかには混同している人は多いです。不動産会社から明確な説明を受けていなければわからないのも無理はありません。
たとえば、売主の瑕疵担保責任が免責になっていても、保険の審査基準に適合すればこの保険に加入することができ、買主も少し安心できます。保険の対象となるのは雨漏りと構造耐力上主要な部分の瑕疵です（特約で給排水管の保険を付けることもできる）。
但し、この既存住宅売買瑕疵保険に加入するためには現場検査を実施して審査に適合しなければなりませんが、このハードルが低くはないので、加入できない物件も多いです。また、検査費用と保証料（仕組上、保険料ではなく保証料）に負担も決して安くはありません。
