新築よりも安く購入できる中古住宅。
アクセスのいい物件が多いのも、中古住宅の魅力ですよね。
しかし中古住宅には、
・古い
・汚い
・劣化している
とのネガティブイメージもあり、契約に踏みきれない方も多いはず。
そこでこの記事では、中古住宅のメリット・デメリットを改めて整理します。
「中古住宅を買うべきか？」、フラットな視点でチェックしてみましょう。
中古住宅のメリット
中古住宅で多いのが、「古い・汚い」というイメージ。
たしかにそのイメージでは間違いではありません。
しかし、中古だからこそのメリットも多いです。
とくに価格・立地のバランス感覚、コスパが優れる点は、多くの方がうなずくところでしょう。
新築よりも安い。
中古住宅の最大のメリット、それは「安さ」です。
同じような立地、広さでも、新築よりリーズナブル。
およそ同条件の物件であれば、新築より2割ほど安く購入可能です。
もちろん、住宅ローン借入も少なくなります。
同じ予算なら、新築住宅より好条件の物件が手に入れられるのは大きなメリットでしょう。
立地のいい物件を見つけやすい。
・駅近
・人気学区
・都内へアクセス良好
このような便利な土地ほど、すでに家が建っていて、空地が少ないもの。
そのため新築でアクセスのいい土地を狙うとなると、値段がかなり高くなってしまいます。同予算で探すとなると、不便な土地になってしまいがちです。
しかし中古住宅なら、立地のいい物件が多くあります。
なぜなら中古住宅は、すでに都市が形成されたエリア内にあるからです。
そのためリーズナブルな価格で、アクセスのいい土地が購入できます。
郊外の新築のような、長い通勤時間を我慢する必要はありません。
リフォーム・リノベーションで新築のようにできる。
注文住宅で新築を建てようとすると、結構なお金が必要です。
最新設備で、理想の間取りを描こうなものなら、予算は膨れる一方です。
ですが中古住宅であれば、コストを抑えることが可能です。
しかもコストを抑えながら、新築のような美しいマイホームに仕上げられます。
・築年数の古い物件を安く手に入れる。
・リノベーションで理想の間取りを実現。
・最新の設備を導入。
リフォーム込みでも、トータル費用は新築よりも安く抑えられるのは、ありがたすぎるメリットですよね。
ただし、中古住宅のリフォームには専門知識が必要です。
リフォーム前提で中古住宅を購入するのであれば、事前にホームインスペクション（住宅診断）を受けて、現在の中古住宅の劣化状況を判断することが大切です。
「購入価格＝物件の価値」である。
中古住宅の場合、
「購入価格＝物件の価値」
となっております。
「何を当たり前のことを？」と思うかもしれません。
しかし新築住宅では、「購入価格＝物件の価値」ではなく、「購入価格＞物件の価値」となっているのです。
新築住宅では、販売されている価格には諸々の経費がのせられています。
・住宅展示場のコスト
・ハウスメーカーのテレビCMコスト
・営業マンの人件費
これらを合計すると、物件価格のおよそ2割にものぼるとか。
それでも新築は根強い人気があるため、高い値段でも売れます。これを「新築プレミアム」「新築マジック」といいます。
極端な話、新築住宅は人が住んだ瞬間に価値が2割下がると言われてます。
何らかの事情ですぐに売却した場合、住宅ローンが手元に残ってしまうケースになりがちです。
ですが中古住宅なら、すぐに売っても大きな負債が残りにくく、「住み替え」という選択肢もあります。
それはひとえに中古住宅の「購入価格＝物件の価値」、というメリットがあるからです。
実物を確認して、購入できる。
注文住宅では、家が完成するまで実物を見れません。（建売は実物を確認できます）
モデルハウスや間取り図で入居後の生活をイメージできても、実際に住んでみると、
・思っていたより狭い
・日当たりが良くなかった
というのは、よくある話です。
しかし中古住宅は既にそこに家があるので、実物を確認して、購入の判断ができます。
日当たり、風通しの確認はもちろん、売主が住んでいれば、家具・家電の配置で生活をリアルにイメージできます。
近隣の雰囲気がわかる。
新しく分譲された土地では、そこに人が住みはじめないと、どんな街になるかイメージできません。
しかし中古住宅なら、すでに地域コミュニティがあるので、街の雰囲気がよくわかります。
近隣の雰囲気は、ある意味「家の中」よりも大切で、
・ペットの騒音
・ゴミの出し方
・ゴミ集積所の掃除当番（ルールなど）
など、これらのローカルルールで近隣トラブルに発展するケースは多いです。
中古住宅であれば、契約前に近所の人に声をかけ、地域の様子が確認できます。
地域のルールを知った上で住宅購入できるのもは、大きなメリットですね。
中古住宅のデメリット
多くのメリットがある中古住宅。しかしデメリットも理解しておくことが必要です。
代表的なものとして、次に4つのデメリットをご紹介します。
新築を買うよりも注意すべき点が多い
新築住宅を購入する時でも、
・どんな土地か？
・信頼できる住宅メーカー、工務店か？
・担当者は信頼できる人物か？
など、注意すべき点はたくさんあります。
しかし中古住宅となると、注意点はさらに多くなります。
例えば、
・新耐震基準をクリアしているか？
・床下や壁の中などの見えないところに不具合がないか？
・瑕疵担保責任はどうなっているか？
・これまでのメンテナンス履歴
など。
また、仲介する不動産会社が「売れればそれでいい」というスタンスで、売れた途端に連絡がつかなくなるケースもあります。
大切なのは、購入者自身が知識をつけ、信頼できる不動産会社を見つけること。
また契約前にホームインスペクション（住宅診断）を受け、専門家のチェックも大切です。
新築より維持費がかかる。
新築の場合、大規模な修繕（リフォーム）が必要になるのは、およそ築10年以降です。
しかし中古住宅の場合、購入時の状態によっては、入居して数年以内に100万円～のメンテナンスがかかるケースもあります。（外壁・屋根の塗装など）
リフォームローンは住宅ローンよりも金利が高く、財布のヒモも固くなりがちです。
しかしメンテナンスを怠ると家が劣化してしまい、さらに大きな出費になって返ってきます。
購入前に「今後いつ、どのくらいの修繕費が必要か？」ということを確認しておきましょう。
※住宅診断でもリフォームの時期・概算費用の診断が可能です。
築年数の古い家は、住宅ローン控除が受けられない
住宅ローン控除は、最大で400万円以上の減税になる大変お得な制度。ぜひ活用したいところです。
しかし中古住宅の場合には条件があり、木造住宅では築20年以上（RC造マンション等の耐火建築物は築25年以上）の物件は控除を受けられません。
ただし、上記に該当する物件であっても新耐震基準をクリアしている証明書があれば、減税を受けられます。
その証明書とは、以下の3つのいずれかです。
・耐震基準適合証明書
・既存住宅性能評価書
・既存住宅売買瑕疵保険付証明書
いずれも専門家による調査や、必要があれば工事も実施します。
この中でおすすめなのは、既存住宅売買瑕疵保険への加入です。
既存住宅売買瑕疵保険に加入すれば、証明書が発行されて住宅ローン控除が受けられ、建物の保証されます。
見学時、売主に遠慮してしまう
中古住宅のメリットは、
「売主がまだ住んでいれば、家具や家電の配置で入居後の生活がイメージできる」
という点があります。
しかし残念ながら、これはデメリットにもなってしまいます。
なぜなら売主が住んでいると、内覧会で遠慮してしまうからです。
「収納の中を細かく見せてほしい。」
何の躊躇もなく言えればいいのですが・・・。やはり気後れしてしまいますよね。
ですが収納の内部は、カビが発生しやすい場所。ぜひ売主にお願いして見せてもらいましょう。
ただし、中古住宅の売買は売主との信頼関係も大切ですよ。勝手に開けないようご注意ください。
中古住宅のメリット・デメリット。こんな方におすすめしたい！
中古住宅には、メリット・デメリットもあります。
ですので、誰でも等しく中古住宅がベストチョイス、という訳にはいきません。
しかし下記に当てはまる方は、中古住宅を検討してみる価値は高いでしょう。
・なるべく安く家を買いたい方
・交通の利便性など立地のよさを優先したい方
・安く物件を手に入れてリノベーションで理想の家を実現したい方
・ライフスタイルの変化によって住み替えたい方
中古住宅、新築住宅とは違った魅力があり、人気が高まっているのも納得ですね。
ですがデメリットの項でご紹介したように、中古住宅の購入にはリスクもあります。
契約前のホームインスペクション（住宅診断）で専門家のチェックを受けて、住んでから「こんなはずじゃなかった！」とならないようにご注意ください。
