中古住宅の購入で心配なのが、アフターフォロー。
新築のような一律的な保証が少なく、物件・仲介会社ごとに保証内容が変わります。
そのため購入前に、
- どの部分が
- どこまで
- いつまで保証されるのか？
を、しっかり確認することが大切です。
「すぐ雨漏りしたら心配・・・」
「お湯が出なくなったらどうしたらいい・・・？」
といった中古住宅の特有なお悩みも、
- 保険への加入で保証を充実させる。
- アフターフォローが充実した会社を選ぶ（売主が不動産会社の場合）
- 定期的なホームインスペクションを受ける。
などの対応で解決できます。
築浅で問題もない住宅でも、いずれは劣化し、トラブルが起こるもの。
「自分の選んだ物件は大丈夫」
と過信せず、中古住宅の保証・アフターフォローをチェックしていきましょう。
中古住宅の保証内容｜内容と期間をチェック！
中古住宅の基本的な保証は、次の2つ。
1・契約不適合責任
2・既存住宅売買瑕疵保険
いずれも重大な欠陥をカバーする内容で、中古住宅の購入時のチェックは必須です。
契約不適合責任｜「瑕疵担保責任」が名称変更に。
契約不適合責任とは、
「物件の状態が契約書通りでなかった場合、売主に責任を問える」
ものです。
これまで「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」と呼ばれていましたが、2020年4月民法改正により「契約不適合責任」に変わりました。
売主は物件の不具合について、契約書に記載する義務があります。
もし記載のない不具合が見つかった場合、買主は売主に補修費用の請求等ができる。という内容です。
建物の不具合だけでなく、次の瑕疵についても、「買主に知らせなかった場合」は、責任を問えます。
・法律的瑕疵…再建築不可、建築基準法違反等がある
・環境的瑕疵…騒音、悪臭、近くに暴力団事務所があるなど、環境に問題がある
・心理的瑕疵…過去に殺人事件や自殺、事故等があった
建物の不具合が見つかった場合、売主に補修を請求できます。
補修してもらえないときや補修不能な場合は、代金の減額請求や契約解除も選択できます。
売主に悪意や過失があった場合、「損害賠償請求」も可能です。
補修請求などできる期間は、契約書に特に記載がなければ次の期間になります。
- 不適合を知ってから、1年以内に売主へ通知
- 不適合を知ってから、5年以内に権利行使
契約書で通知期間を設定しない場合、時効となる10年までは買主が権利を行使できます。
しかしこの条件では売主が「個人」の場合、負担が大きすぎます。
そのため契約不適合責任の期間は、引渡しから3か月程度に抑えていることが一般的です。
契約前に、
- 契約不適合責任の期間
- 免責となっている箇所
- 付帯設備の状況と、免責かどうか
をよくご確認ください。
とくに免責事項は重要です。
もし契約書に「雨漏りについては免責」と書かれていれば、雨漏りが発生しても補修請求できません。
契約前に、「どこが免責となっているか？」、よくご確認ください。
既存住宅売買瑕疵保険
「既存住宅売買瑕疵保険」とは、中古住宅の
- 構造耐力上、主要な部分
- 雨水の浸入を防止する部分
などに重大な欠陥が見つかった場合に、補修費用をまかなうための保険です。
「既存住宅売買瑕疵保険」に加入するためには、事前に専門機関による検査を受け、合格する必要があります。
手間と費用がかかりますが、最長5年・最大1000万円の保証が受けるメリットは、非常に大きいです。
中古住宅を購入するときは、ぜひご検討ください。
不動産会社による保証サービス
不動産仲介会社の中には、独自の保証をしている会社もあります。
- 期間は1～2年
- 雨漏りや建物主要構造部の腐食、給排水管の故障などの保証
- 加入費用は無料
無料で加入できる保険、非常にありがたいです。
しかしデメリットもあります。
- 住宅の状態によっては、保証をつけられない
- 「既存住宅売買瑕疵保険」と比べると保証金額の上限が低い
とはいえ、そもそも無料で加入できる保険。加入しない手はないでしょう。
売主が個人の場合、契約不適合責任の期間は短くなりがちです。
中古住宅を購入するときは、保証が手厚い仲介会社を選ぶのも賢い選択です。
中古住宅の保証に関する注意点
中古住宅と新築で保証体制が大きく変わるのが、
「住宅メーカーの保証は、新しい買主に引き継がれない」
ということ。
新築にセットされているハウスメーカーの長期保証は、中古住宅を購入しても引き継がれないことが多いです。
新築住宅には、以下のような保証があります。
- 主要構造部分や雨漏りに対して10年間（義務化されている）
- 内装や建具等は1～2年（義務ではないがよくある保証）
住宅メーカーによっては、さらに長期の独自保証をしているところもあります。
しかしこの保証は、あくまでも「新築した施主」と「施工会社」の間（建売なら「買主」と「売主」の間）で結ばれた契約です。
そのためまだ保証が残っていても、契約内容が「売主 → 買主」へとは引き継がれません。
ただし住宅メーカーの同意があれば、保証が引き継がれるケースもあります。
中古住宅のアフターフォローの注意点。
中古住宅の購入で注意すべきは、購入後のアフターフォローです。
新築よりも手薄なことが多く、「ちょっとした困った」に対応してもらえないケースが多いです。
- クロスが剥がれてきた
- 建具の開閉がスムーズにいかない
- 床鳴りする
新築住宅なら、ハウスメーカーの担当者・相談窓口に連絡すれば、対応してくれることが多いです。
しかし中古住宅の場合、基本的には対応してもらえないです。（窓口すらない場合もあります）
そのため中古住宅を購入するときは、
- アフターフォローはあるのか？
- 相談する窓口はどこなのか？
- 仲介会社が独自にアフターフォローはやっているか？
など、事前チェックが必要です。
新築のように「アフターフォローがあって当たり前」ではないので、ご注意ください。
ホームインスペクションを活用する。
手薄になりがちな中古住宅の保証・アフターフォロー。
対策として、ホームインスペクションの活用がおすすめです。
ホームインスペクションとは、住宅診断士（ホームインスペクター）による建物チェックで
- 住宅の劣化状況
- 欠陥がないか
- 修繕すべき箇所
など、アドバイスしてもらえるサービスです。
通常、住宅購入での利用が多いですが、入居後の定期点検としてもおすすめです。
とくに中古住宅では、劣化とうまく付き合う必要があります。
不具合を放置せず、早期発見することで、修繕費用を抑えることができます。
中古住宅だからこそ、適切にメンテナンスし、長く住み続けることが大切です。
もちろん、適切に維持管理していれば、売却時にも有利になります。
「基礎にヒビが入っているけれど、大丈夫かな？」
「外壁の劣化が気になってきたけれど、塗り替えた方がいいのかな？」
など、判断に迷うことがあれば、定期的なホームインスペクションをおすすめします。
中古住宅の手薄な保証・アフターフォローは、小まめな点検・メンテナンスで十分カバー可能です。
まとめ：中古住宅こそ、保証内容を契約前にチェック！
新築と中古住宅では、保証内容が大きくちがいます。
そのため中古住宅を購入するときは、
- 契約不適合責任の期間 ： 期間は短くないか？
- 免責となっている箇所 ： 雨漏りなど、免責になっている箇所はあるか？
を、契約前に確認しましょう。
中古住宅の保証に不安が残る場合、「既存住宅売買瑕疵保険」への加入もご検討ください。
手薄になりがちな中古住宅の保証・アフターフォローは、小まめな点検・メンテナンスでのカバーが大切です。
定期的なホームインスペクションを受けることで、
- 住宅の劣化状況
- いつ、どのようなメンテナンスが必要か
をチェックし、早めの修繕を心掛けましょう。
